Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là một mặt bằng xưởng có diện tích sử dụng 1000 m², trong đó diện tích xây dựng hiện hữu là 600 m², phần còn lại là sân trống. Với mức giá thuê 25 triệu đồng/tháng, đơn giá thuê đạt khoảng 25.000 đồng/m²/tháng.
So sánh với mặt bằng xưởng trong khu vực Hóc Môn, mức giá thuê phổ biến dao động từ 18-30 triệu đồng/tháng tùy vị trí và kết cấu, với diện tích tương đương. Xưởng đã có sẵn nhà cấp 4 làm văn phòng và nhà ở, nền bê tông chịu lực, trần cao và đường xe tải 5-7 tấn ra vào thuận tiện. Về mặt pháp lý, tài sản đã có sổ hồng rõ ràng, đảm bảo tính minh bạch.
Chi phí xây dựng mới một nhà xưởng tương tự (600 m²) với kết cấu cơ bản (thô + hoàn thiện) hiện khoảng 3.6-4.2 tỷ đồng (6-7 triệu/m²). Thuê với giá 25 triệu/tháng tương đương 300 triệu/năm, tỷ suất thuê trên giá trị xây dựng khoảng 7-8%/năm là khá hợp lý.
Nhận xét về giá: Giá thuê 25 triệu/tháng là mức cạnh tranh, không quá cao so với thị trường, phù hợp với các doanh nghiệp vừa và nhỏ có nhu cầu mặt bằng lớn, đặc biệt khi có sẵn nhà ở và văn phòng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích lớn và kết cấu sẵn có: 600m² xây dựng, nền bê tông chịu lực phù hợp đa dạng ngành nghề sản xuất, kho bãi.
- Đường xe tải lớn 5-7 tấn thuận tiện: Cho phép vận chuyển hàng hóa dễ dàng, không bị giới hạn tải trọng.
- Vị trí pháp lý rõ ràng: Sổ hồng đầy đủ, giảm thiểu rủi ro tranh chấp.
- Nhà cấp 4 kèm theo làm văn phòng và ở: Tiện nghi cho cán bộ công nhân hoặc quản lý làm việc ngay tại xưởng.
- Hướng cửa chính Nam: Phù hợp phong thủy và lấy sáng tự nhiên hợp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Tài sản phù hợp nhất để làm xưởng sản xuất, kho bãi hoặc kết hợp văn phòng và nhà ở cho cán bộ quản lý. Với nền bê tông và trần cao, phù hợp nhiều ngành nghề như cơ khí, nội thất, nhôm kính, dệt may, in ấn… Khả năng cho thuê dài hạn giúp doanh nghiệp ổn định sản xuất, tiết kiệm chi phí đầu tư xây dựng mới. Ngoài ra, có thể linh hoạt chia nhỏ diện tích để cho thuê từng phần nếu cần.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tỉnh Lộ 8, Hóc Môn) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Thị Sóc, Hóc Môn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 1000 (600 xây dựng) | 1200 (700 xây dựng) | 900 (500 xây dựng) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 25 | 28 | 22 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Chưa hoàn chỉnh | Đã có sổ |
| Đường xe tải | 5-7 tấn thoải mái | Xe tải nhỏ đi được | 5 tấn, hơi khó quay đầu |
| Tiện ích | Nhà cấp 4, văn phòng, điện 3 pha | Chỉ kho trống | Kho trống, không có văn phòng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ trạng thái nền bê tông, tránh hiện tượng lún hoặc nứt gây ảnh hưởng đến sản xuất.
- Xác minh giấy tờ pháp lý, đảm bảo sổ không có tranh chấp hoặc vướng quy hoạch.
- Đánh giá hệ thống điện 3 pha hoạt động ổn định, đủ công suất cho thiết bị sản xuất.
- Kiểm tra hệ thống thoát nước và chống thấm trần xưởng, nhà cấp 4.
- Xem xét khả năng mở rộng hoặc chia nhỏ diện tích nếu cần thuê linh hoạt.
