Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ mini tại địa chỉ 112, Đường Bạch Đằng, P.2, Quận Tân Bình có diện tích 30m², 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, với mức giá thuê 5 triệu đồng/tháng. Đơn giá thuê tương đương khoảng 166.667 đồng/m²/tháng, mức giá này nằm trong khung trung bình – cao của các căn hộ mini cùng khu vực sân bay Tân Sơn Nhất. Với vị trí gần sân bay, giá thuê thường có phần cao hơn các khu dân cư thông thường do tính tiện lợi cho người đi công tác hoặc người làm việc sân bay.
So sánh với các căn hộ mini khác tại Quận Tân Bình, giá thuê dao động từ 4.5 triệu đến 6 triệu đồng cho diện tích tương đương, đặc biệt nếu căn hộ có nội thất đầy đủ, không chung chủ và an ninh tốt thì mức giá 5 triệu là hợp lý.
Pháp lý rõ ràng với sổ hồng riêng cũng là điểm cộng giúp giảm thiểu rủi ro cho người thuê dài hạn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí gần sân bay Tân Sơn Nhất giúp thuận tiện di chuyển, rất phù hợp với khách thuê là nhân viên hàng không hoặc người đi công tác.
– Căn hộ thuộc hệ thống chung cư mini, không chung chủ, tạo sự riêng tư và thoải mái về giờ giấc.
– Khu vực có bãi xe rộng rãi và hệ thống camera an ninh cùng PCCC đầy đủ, đảm bảo an toàn.
– Nằm trong khu dân cư an ninh, yên tĩnh nhưng vẫn sầm uất, thuận tiện sinh hoạt và di chuyển đến trung tâm các quận lân cận.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ rất phù hợp cho người thuê ở thực (nhân viên sân bay, người làm việc khu vực Tân Bình, hoặc khách công tác ngắn hạn). Với pháp lý rõ ràng và tiện ích bảo mật, căn hộ cũng có thể khai thác cho thuê dài hạn để đảm bảo dòng tiền ổn định. Do diện tích nhỏ và kết cấu đơn giản, việc đầu tư xây dựng lại hoặc làm kho xưởng không phù hợp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Chung cư mini, Q.Tân Bình) |
Đối thủ 2 (Căn hộ dịch vụ gần sân bay) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 30 m² | 28 m² | 32 m² |
| Giá thuê/tháng | 5 triệu | 4.5 – 5 triệu | 5.5 – 6 triệu |
| Phòng ngủ / Vệ sinh | 1 / 1 | 1 / 1 | 1 / 1 |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Chung chủ | Sổ hồng riêng |
| Tiện ích | Bãi xe, Camera, PCCC đầy đủ | Hạn chế bãi xe, không có camera | Đầy đủ tiện ích, giá cao hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất và trang thiết bị có đồng bộ và hoạt động tốt không (điều hòa, bếp, nước nóng).
- Xác minh tình trạng pháp lý sổ hồng riêng, tránh tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Đánh giá thực tế môi trường xung quanh: tiếng ồn từ sân bay có gây ảnh hưởng giấc ngủ hay không.
- Kiểm tra an ninh thực tế, xem camera hoạt động liên tục, bảo vệ trực 24/7.
- Kiểm tra hệ thống PCCC thực tế, tránh trường hợp chỉ “đảm bảo” trên giấy tờ.
Nhận xét về giá: Mức giá thuê 5 triệu/tháng cho căn hộ mini 30m² không chung chủ, pháp lý rõ ràng, vị trí gần sân bay là rất hợp lý và cạnh tranh so với thị trường. Nếu khách hàng là người cần thuê lâu dài hoặc thuê để cho nhân viên, đây là lựa chọn tốt. Tuy nhiên, do giá nằm ở tầm trung – cao nên cần kiểm tra thực tế tiện ích và môi trường để tránh bị “đánh giá quá cao”.
