Thẩm định giá trị thực:
Giá chào thuê là 290.000đ/m²/tháng cho diện tích 130m² mỗi sàn, tương đương 37,7 triệu đồng/tháng/sàn (chưa VAT và thuế TNCN). Đây là mức giá trung bình khá cao so với mặt bằng văn phòng tại Quận Tân Bình, khu vực đường Ba Vì – P.4, đặc biệt khi so sánh với các văn phòng hạng C và B trong khu vực thường dao động từ 180.000đ đến 250.000đ/m²/tháng.
Tòa nhà được quảng bá là văn phòng, vị trí trung tâm gần nhà ga T1, T3 sân bay, có hạ tầng viễn thông tốt và an ninh đảm bảo. Tuy nhiên, chưa có thông tin về tuổi đời tòa nhà, chất lượng xây dựng hay tiện ích đi kèm (thang máy, bảo vệ, PCCC), điều này rất quan trọng để đánh giá giá trị thật. Nếu đây là nhà cũ hoặc không có trang bị hiện đại, thì mức giá trên đang bị đẩy cao khoảng 15-25% so với giá trị thực.
Nhận xét về giá: Mức giá 290.000đ/m²/tháng là hơi cao và cần thương lượng, đặc biệt nếu tòa nhà không có tiêu chuẩn văn phòng hạng A hoặc tiện ích đầy đủ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Quận Tân Bình, gần sân bay, thuận tiện giao thương và đi lại.
- Tiếp cận nhanh đến nhà ga T1, T3, thuận tiện cho nhân viên và khách hàng.
- Khu vực tập trung nhiều công ty logistic, tài chính, ngân hàng – tạo môi trường làm việc chuyên nghiệp và cơ hội hợp tác.
- Hệ thống cáp quang đa dạng, thuận tiện kết nối Internet và viễn thông.
Điểm yếu có thể là chưa rõ về chất lượng tòa nhà, tiện ích phụ trợ và mức độ bảo trì, có thể ảnh hưởng đến trải nghiệm người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng phù hợp nhất để làm văn phòng công ty dịch vụ, đặc biệt các công ty cần vị trí gần sân bay và giao thông thuận tiện như logistic, tài chính, hoặc startup muốn khai thác vị trí trung tâm nhưng chưa cần diện tích lớn.
Nếu giá thuê có thể thương lượng xuống dưới 270.000đ/m²/tháng thì tòa nhà sẽ rất cạnh tranh để thuê lâu dài, phù hợp cho doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trường Sơn, Q.Tân Bình) | Đối thủ 2 (Đường Cộng Hòa, Q.Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 130 m²/sàn | 120 m²/sàn | 150 m²/sàn |
| Giá thuê (đ/m²/tháng) | 290.000 | 230.000 | 270.000 |
| Vị trí | Gần sân bay, kết nối ga T1, T3 | Gần sân bay, đường lớn | Trung tâm Q.Tân Bình, gần Cộng Hòa |
| Tiện ích | Cáp quang đa nhà cung cấp, an ninh tốt | Thang máy, bảo vệ 24/7 | Chỗ đậu xe rộng, bảo trì tốt |
| Pháp lý | Đã có sổ, cọc 2 tháng | Đã có sổ, cọc 3 tháng | Đã có sổ, cọc 2 tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chất lượng tòa nhà: xem xét tuổi đời, hiện trạng cơ sở vật chất, hệ thống điện nước, PCCC.
- Xác minh tiện ích đi kèm: thang máy, chỗ đậu xe, bảo vệ, vệ sinh chung.
- Đánh giá giao thông thực tế: liệu có kẹt xe vào giờ cao điểm, thuận tiện cho nhân viên và khách hàng.
- Kiểm tra rõ ràng về hợp đồng, mức tăng giá hàng năm và các khoản phí phát sinh ngoài service fee.
- Đánh giá pháp lý: xác nhận sổ hồng/sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp.
