Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ có diện tích 15m² tại Nguyễn Văn Lượng, P.16, Gò Vấp, với mức giá thuê 3,5 triệu đồng/tháng tương ứng với 230.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng phòng trọ phổ biến tại khu vực Gò Vấp, thường dao động từ 1,8 – 2,5 triệu/tháng cho phòng 15-20m², tương đương 120.000 – 170.000 đồng/m².
Yếu tố làm tăng giá là phòng có gác lửng, trần cao, thoáng mát, nội thất đầy đủ, không chung chủ và an ninh đảm bảo. Tuy nhiên, do không phải nhà nguyên căn mà chỉ là phòng trọ trong khu nhà lớn nên giá trị thực không thể so sánh với nhà riêng hay căn hộ mini.
Nhận xét về giá: Giá thuê này đang bị định giá cao hơn thị trường khoảng 30-40%. Người thuê cần cân nhắc kỹ và thương lượng giảm giá ít nhất xuống 3 triệu/tháng để tránh bị “hớ” về chi phí thuê trong dài hạn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay mặt tiền Nguyễn Văn Lượng, thuận tiện di chuyển sang Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình.
- Phòng có gác lửng giúp tăng diện tích sử dụng thực tế, phù hợp với sinh viên, người đi làm cần không gian tách biệt ngủ/ngồi học hoặc làm việc.
- Không chung chủ, mang lại sự riêng tư và thoải mái về giờ giấc.
- Trang bị nội thất cơ bản sạch sẽ, nền gạch – sơn tường mới, tăng tính thẩm mỹ và tiện nghi.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất cho ở thực tế (sinh viên hoặc người đi làm độc thân) cần không gian riêng tư, an ninh và tiện lợi di chuyển. Không thích hợp để cho thuê lại do giá thuê cao, cũng không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại do quy mô nhỏ và thuộc loại nhà trọ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ Lê Đức Thọ, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Phòng trọ Quang Trung, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 15 m² | 16 m² | 14 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 3,5 | 2,8 | 2,5 |
| Gác lửng | Có | Không | Không |
| Không chung chủ | Có | Không | Không |
| Vị trí | Mặt tiền Nguyễn Văn Lượng | Hẻm lớn Lê Đức Thọ | Mặt tiền Quang Trung |
| Tiện ích xung quanh | Chợ, siêu thị, trường học | Chợ nhỏ, quán ăn | Trường học, siêu thị |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nguồn gốc hợp đồng thuê và chủ sở hữu phòng trọ để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra tình trạng an ninh, hệ thống khóa cửa và camera (nếu có) vì không chung chủ.
- Xem xét kỹ chất lượng gác lửng, trần nhà để đảm bảo an toàn, tránh bị thấm dột, hư hại.
- Kiểm tra xem có đủ hệ thống điện nước, điện dự phòng cho máy giặt chung.
- Xác nhận quy định về giờ giấc và việc sử dụng không gian chung để tránh phát sinh xung đột.
