Thẩm định giá trị thực:
Đất thổ cư diện tích 145 m², mặt tiền 7,5 m, tọa lạc tại góc ngã tư 2 đường lớn 7,5 m (Lê Thương & Nguyễn Thành Long), Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng. Giá chào 7,99 tỷ đồng tương đương ~55,1 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất thổ cư tại khu vực Liên Chiểu, vốn có xu hướng dao động từ 35-45 triệu/m² đối với đất mặt tiền đường lớn.
Yếu tố cộng hưởng giá cao là vị trí góc ngã tư 2 mặt tiền, trục đường lớn và gần 2 khu chung cư lớn Ori & Ecohome, giúp đất có tiềm năng tăng giá mạnh và thuận tiện kinh doanh. Tuy nhiên, cần lưu ý hiện trạng đất mới có móng 3 tầng chứ chưa xây hoàn thiện, nên chưa tận dụng hết giá trị xây dựng. Nếu xây nhà 3 tầng mới, chi phí xây dựng hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², tổng khoảng 3-3,5 tỷ đồng, chưa kể chi phí hoàn thiện nội thất.
Nhận xét về giá: Giá 7,99 tỷ là mức cao và có thể đang bị “ngáo giá” khoảng 15-20% so với giá thị trường thực tế cho đất cùng vị trí trong quận Liên Chiểu. Người mua nên thương lượng giảm giá để phù hợp hơn với thực tế và tiềm năng khai thác.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí góc ngã tư 2 mặt tiền đường lớn 7,5 m, rất hiếm và thuận tiện kinh doanh, cho thuê mặt bằng, hoặc xây nhà ở kết hợp kinh doanh.
- Hướng Đông Nam và Tây Nam mang lại ánh sáng tốt, không bị ngập nước do cao ráo, thích hợp xây nhà ở hoặc văn phòng cho thuê.
- Đất đã có móng 3 tầng, tiết kiệm chi phí ban đầu nếu muốn xây dựng ngay.
- Đất nằm giữa 2 khu chung cư lớn, tạo ra lượng khách hàng tiềm năng lớn cho kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là lô đất phù hợp nhất để đầu tư xây mới nhà 3 tầng kết hợp cho thuê mặt bằng kinh doanh hoặc làm văn phòng nhỏ. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê quán ăn hoặc mô hình dịch vụ phục vụ cư dân 2 khu chung cư gần đó. Đầu tư để ở thực cũng là lựa chọn tốt nhờ vị trí giao thông thuận tiện, tuy nhiên giá mua cần được thương lượng hợp lý.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Thương, Liên Chiểu) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Thành Long, Liên Chiểu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 145 | 150 | 140 |
| Mặt tiền (m) | 7,5 (góc 2 MT) | 7 | 6,5 |
| Hướng | Đông Nam / Tây Nam | Đông Nam | Đông Bắc |
| Giá chào (tỷ đồng) | 7,99 | 6,8 | 7,2 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 55,1 | 45,3 | 51,4 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hiện trạng | Đất trống có móng 3 tầng | Đất trống | Nhà cũ 1 tầng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt là đường Lê Thương và Nguyễn Thành Long có kế hoạch mở rộng hay thay đổi gì không.
- Kiểm tra móng 3 tầng có được xây dựng đúng phép chưa, tránh rủi ro tranh chấp hoặc bị tháo dỡ.
- Xác minh sổ đỏ, tránh rủi ro pháp lý hoặc tranh chấp đất.
- Đánh giá kỹ ảnh hưởng giao thông tại ngã tư, tránh tình trạng ùn tắc, tiếng ồn lớn ảnh hưởng đến giá trị sử dụng lâu dài.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và đỗ xe tại vị trí góc ngã tư, xem có thuận tiện cho kinh doanh hay không.
