Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ EHOME 4 diện tích 41 m², căn góc tầng 2, vị trí Block C sát trung tâm thương mại Shophouse, thuộc TP. Thuận An, Bình Dương. Giá thuê 4,5 triệu đồng/tháng tương ứng khoảng 110.000 đồng/m²/tháng.
So với mặt bằng chung các căn hộ 1 phòng ngủ tại khu vực Thuận An, giá thuê phổ biến dao động từ 3,8 – 5 triệu/tháng cho diện tích tương tự, đặc biệt tại các dự án có tiện ích đồng bộ và vị trí thuận tiện như EHOME. Với nội thất cơ bản và vị trí căn góc thoáng, mức giá này được xem là phù hợp và hợp lý.
Về pháp lý, căn hộ có sổ hồng riêng rõ ràng, thuận lợi cho hợp đồng thuê dài hạn (1 năm trở lên). Khu vực có an ninh tốt, camera và bảo vệ 24/24, cộng với hạ tầng nội khu đường nhựa 6m và môi trường xanh tạo giá trị bền vững cho người thuê.
Nhận xét về giá: Giá thuê 4,5 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không bị thổi lên quá cao so với thị trường, phù hợp với chất lượng căn hộ và vị trí.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Căn góc tầng 2: Tăng sự thoáng mát, ánh sáng tự nhiên tốt hơn và ít ồn so với tầng trệt hoặc các căn giữa.
- Ban công hướng Tây: Buổi chiều đón nắng, phù hợp với người thích không gian sáng sủa, tuy nhiên cần lưu ý tránh nóng mùa hè.
- Vị trí gần Trung tâm thương mại, Shophouse, Bệnh viện, Trường học: Tạo thuận tiện tối đa cho sinh hoạt và đi lại.
- An ninh cao: Camera và bảo vệ 24/24 phù hợp với đối tượng người thuê là nhân viên văn phòng hoặc gia đình nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định. Với hợp đồng tối thiểu 1 năm và vị trí thuận lợi, sẽ dễ dàng tìm được khách thuê có nhu cầu ổn định.
Đầu tư cho thuê ngắn hạn (Airbnb) có thể không tối ưu do tầng 2 và không có nội thất cao cấp.
Không thích hợp cho khai thác làm kho xưởng hay xây mới do là căn hộ đã hoàn chỉnh trong dự án.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (EHOME 4 C2-2.15) | Đối thủ 1 (Chung cư Biconsi, Thuận An) | Đối thủ 2 (Chung cư HQC, Thuận An) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 41 m² | 40 m² | 45 m² |
| Phòng ngủ / WC | 1 / 1 | 1 / 1 | 1 / 1 |
| Vị trí | Căn góc, tầng 2, gần trung tâm thương mại | Tầng 5, không căn góc | Căn góc tầng 3, cách trung tâm thương mại 500m |
| Nội thất | Cơ bản đầy đủ | Đầy đủ | Cơ bản |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 4,5 | 4,0 | 4,8 |
| An ninh | Camera & bảo vệ 24/24 | Bảo vệ | Camera & bảo vệ 24/24 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê: đảm bảo rõ thời hạn, điều kiện cọc (6 triệu đồng tương đương 1,3 tháng tiền thuê) và trách nhiệm sửa chữa.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, thiết bị bếp và vệ sinh hoạt động tốt do căn hộ đã dùng nội thất cơ bản.
- Kiểm tra tình trạng sàn và tường căn hộ (đặc biệt căn góc dễ bị ảnh hưởng bởi thấm nước nếu bảo trì kém).
- Xác minh chính xác vị trí căn hộ trong Block C, tránh nhầm lẫn về tầng và số căn.
- Thăm quan trực tiếp để đánh giá môi trường xung quanh vào các khung giờ khác nhau (tiếng ồn, an ninh thực tế).
