Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích đất 5x5m (25m²), diện tích sử dụng 50m² (có 2 tầng) tại hẻm 141 Đường số 9, Phường 9, Gò Vấp. Với giá thuê 8,5 triệu/tháng, đơn giá thuê khoảng 170.000 VNĐ/m² sàn, mức giá này thuộc tầm trung – khá phù hợp với mặt bằng hẻm xe hơi khu vực Gò Vấp hiện nay.
Nhà có 2 phòng ngủ, 2 WC, full nội thất gồm máy lạnh, sofa, bếp, máy giặt, tủ lạnh. Xét về kết cấu, nhà mới xây hoặc bảo trì tốt vì có đầy đủ tiện nghi. Với chi phí xây dựng thô khoảng 6-7 triệu/m², giá thuê này hợp lý nếu căn nhà được giữ gìn tốt, không cần đầu tư thêm nhiều. Nếu nhà cũ xuống cấp, giá thuê nên giảm khoảng 10-15%.
Nhận xét về giá: Giá thuê 8,5 triệu/tháng là mức hợp lý, không bị hét giá so với khu vực, đặc biệt khi hẻm xe hơi thuận tiện.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng, xe hơi vào tận nhà, rất hiếm trong các hẻm nhỏ Gò Vấp, giúp thuận tiện cho việc đi lại và giao nhận hàng hóa.
- Nhà 2 tầng với 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, phù hợp cho gia đình hoặc làm văn phòng công ty kinh doanh online như mô tả.
- Full nội thất cao cấp sẵn có giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
- Địa điểm nằm trong khu vực dân cư đông đúc, nhiều tiện ích xung quanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc làm văn phòng công ty kinh doanh online, đặc biệt với nhóm khách thuê gia đình trẻ hoặc startup nhỏ. Hẻm xe hơi thuận tiện cũng giúp khai thác tốt cho việc cho thuê văn phòng kết hợp kho nhỏ. Không phù hợp để làm kho xưởng lớn do diện tích và vị trí hẻm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 120 Đường số 9) | Đối thủ 2 (Hẻm 85 Phan Văn Trị) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 50 m² | 55 m² | 48 m² |
| Số tầng | 2 | 1 trệt 1 lầu | 2 tầng |
| Hẻm | Xe hơi vào tận nhà | Hẻm xe máy | Hẻm xe hơi nhỏ |
| Giá thuê | 8,5 triệu/tháng | 7,5 triệu/tháng | 9 triệu/tháng |
| Nội thất | Full nội thất | Không nội thất | Full nội thất cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng, tránh nhà cũ xuống cấp gây mất an toàn và phát sinh chi phí sửa chữa.
- Xác nhận rõ ràng về giấy tờ pháp lý, đảm bảo đã có sổ đỏ rõ ràng.
- Kiểm tra hẻm xe hơi có đảm bảo lưu thông thuận tiện, không bị cấm giờ hoặc chặn xe.
- Kiểm tra phong thủy, đặc biệt hướng nhà có hợp với người thuê để tránh phát sinh tâm lý không thoải mái.
- Đánh giá mức độ an ninh khu vực và tiện ích xung quanh phù hợp cho mục đích ở hoặc làm văn phòng.
