Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 47-48m², mặt tiền 4m, dài 12m, kết cấu trệt + lửng 2 tầng, 2 phòng ngủ, 2 WC, nội thất cao cấp. Giá chào bán 5,8 tỷ tương đương 123,4 triệu/m² đất sử dụng. Đây là mức giá khá cao trong khu vực Tân Bình, đặc biệt với nhà trong hẻm 3-4m, dù có hẻm xe hơi nhưng không phải mặt tiền đường lớn.
So sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, nhà 2 tầng ~ 80-90m² sàn sẽ mất khoảng 0,5-0,6 tỷ tiền xây mới. Giá nhà cũ 5,8 tỷ chủ yếu là giá đất và vị trí. Khu vực gần sân bay T3 và mặt tiền Cộng Hòa có giá đất cao, tuy nhiên hẻm nhỏ hạn chế tiện lợi và giá trị tăng thêm.
Nhận xét về giá: Giá này đang ở mức cao, gần như giá đất mặt tiền cộng với nhà xây sẵn. Người mua cần cân nhắc kỹ vì không có mặt tiền đường lớn, hẻm 3m dễ gây khó khăn khi đi lại và vận chuyển.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát nhà ga T3 sân bay, tăng tiềm năng tăng giá khi sân bay hoạt động chính thức.
- Hẻm 622 thông tứ hướng, giúp tối ưu lưu thông trong hẻm, không bị cụt.
- Nhà nở hậu nhẹ (4m trước, 4.1m sau) giúp tăng diện tích sử dụng về phía sau.
- Nhà có cầu thang thoát hiểm, 2 phòng ngủ, 2 WC phù hợp cho gia đình nhỏ hoặc cho thuê cao cấp.
- Nội thất cao cấp tặng kèm, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
Nhược điểm là hẻm chỉ 3m, hạn chế xe cộ lớn và dễ kẹt xe, không phải mặt tiền đường nên khó kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế đối với gia đình nhỏ hoặc làm văn phòng công ty nhỏ, do vị trí gần sân bay và tiện ích đầy đủ. Có thể cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định do 2 phòng ngủ, nội thất cao cấp. Tuy nhiên, không phù hợp để đầu tư xây mới vì diện tích nhỏ, hẻm nhỏ và chi phí xây dựng cao tại khu vực.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Cộng Hòa, P.13) | Đối thủ 2 (Nhất Chi Mai, P.13) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 47 | 50 | 45 |
| Giá (tỷ) | 5,8 | 5,5 | 5,2 |
| Giá/m² (triệu) | 123,4 | 110 | 115 |
| Loại hình | Nhà hẻm xe hơi 3m | Nhà mặt tiền đường nhỏ 5m | Nhà hẻm xe máy 2.5m |
| Kết cấu | 2 tầng, nội thất cao cấp | 1 trệt 2 lầu, mới xây | Nhà cũ, cần sửa chữa |
| Tiềm năng tăng giá | Gần sân bay T3, tiện ích đầy đủ | Gần trường học, chợ lớn | Hẻm nhỏ, khu dân cư cũ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ – xác thực pháp lý rõ ràng.
- Kiểm tra hiện trạng nhà cũ: Mặc dù nội thất cao cấp, cần kiểm tra kết cấu chịu lực, chống thấm, hệ thống điện nước.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm 3m, tránh bất tiện khi sinh hoạt.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đặc biệt liên quan đến sân bay T3, để dự phòng rủi ro quy hoạch mở rộng đường hay giải tỏa.
- Kiểm tra kỹ tình trạng nở hậu, tránh lỗi phong thủy nếu người mua quan tâm.
