Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng, diện tích đất 79.2 m², diện tích sử dụng 150 m², giá bán 9,95 tỷ đồng, tương đương 125,63 triệu/m² sử dụng. Vị trí tại Đường Yên Đỗ, Phường 1, Bình Thạnh – khu trung tâm kết nối nhanh Q1, Q3. Đây là khu vực có giá đất và nhà phố thuộc nhóm cao tại TP.HCM.
So với mặt bằng nhà phố trong khu vực Bình Thạnh, giá nhà mặt tiền hẻm xe hơi dao động từ 90-120 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu. Giá 125 triệu/m² như hiện tại thuộc mức cao, có dấu hiệu có thể bị đẩy giá từ yếu tố “hiếm hàng” và vị trí gần trung tâm.
Nhà hoàn thiện cơ bản, 2 tầng, 4 phòng ngủ, 4 WC, chiều ngang 6.6 m, chiều dài 12 m. Với kết cấu 2 tầng, chi phí xây dựng mới thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², diện tích sàn 150 m², chi phí xây mới khoảng 1 tỷ đồng. Nhà hiện trạng còn khá cứng cáp, nhưng không có thông tin về năm xây, nếu nhà cũ từ 10 năm trở lên thì giá trị sử dụng có thể giảm do cần bảo trì cải tạo.
Diện tích đất 79.2 m² với mặt tiền 6.6 m, hẻm xe hơi (khả năng rộng khoảng 4-6 m), tuy không phải mặt tiền đường chính nhưng vẫn thuận tiện giao thông. Có sân riêng với mái che, điểm cộng về tiện ích.
Nhận xét về giá: Giá này đang ở mức khá cao so với mặt bằng hẻm xe hơi khu vực Bình Thạnh. Người mua nên cân nhắc kỹ, kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng thực tế trước khi xuống tiền. Nếu nhà cũ hoặc đường hẻm nhỏ khó quay đầu xe, có thể giảm giá được khoảng 5-10%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có mặt tiền rộng 6.6 m, hẻm xe hơi thuận tiện, hiếm nhà hẻm xe hơi có diện tích và mặt tiền như vậy.
- Sân riêng có mái che, làm nhà xe riêng biệt rất tiện lợi, khác biệt với đa số nhà phố hẻm thường không có sân hoặc sân nhỏ.
- Hướng chính Đông – đón nắng sớm, phong thủy tốt, phù hợp gia đình đông người hoặc kinh doanh tại nhà.
- Vị trí kết nối nhanh Q1, Q3, các quận lõi trung tâm, hiếm căn nhà nào hẻm xe hơi ở vị trí trung tâm như vậy.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực cho gia đình đông người, hoặc mô hình cho thuê căn hộ dịch vụ (CHDV) do có 4 phòng ngủ và 4 WC riêng biệt. Ngoài ra, có thể tận dụng mặt tiền hẻm kinh doanh nhỏ hoặc văn phòng tại nhà. Căn nhà không phù hợp để xây mới cao tầng do diện tích đất hạn chế và chỉ có 2 tầng hiện hữu. Đầu tư dài hạn giữ đất cũng là phương án hợp lý do vị trí trung tâm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Yên Đỗ, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Nguyễn Xí, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 79.2 | 75 | 80 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 150 | 140 | 155 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 9.95 | 8.8 | 10.2 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 125.63 | 62.86 | 65.8 |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, trung tâm | Hẻm nhỏ, trung tâm | Mặt tiền đường nhỏ |
| Kết cấu | 2 tầng, 4PN, 4WC | 2 tầng, 3PN, 2WC | 3 tầng, 4PN, 3WC |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng riêng, tránh rủi ro quy hoạch hoặc tranh chấp.
- Đánh giá hiện trạng nhà: kiểm tra độ bền kết cấu, thấm dột, hệ thống điện nước.
- Kiểm tra chiều rộng và độ thông thoáng hẻm, khả năng quay đầu xe, tránh bất tiện giao thông.
- Xác minh chính xác diện tích sân và phần diện tích sử dụng được công nhận hợp pháp.
- Kiểm tra xem có quy hoạch mở rộng đường hoặc dự án lân cận ảnh hưởng sau này không.
