Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng kinh doanh 65m² tại vị trí trung tâm Quận 1, ngay phố đi bộ Nguyễn Huệ – một trong những tuyến phố thương mại sầm uất bậc nhất TP.HCM. Giá thuê 25 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 385.000 đồng/m²/tháng. Với mặt bằng kinh doanh trung tâm Quận 1, mức giá này ở mức trung bình-cao so với thị trường. Các mặt bằng tương tự tuyến Nguyễn Huệ, Lê Lợi thường có giá thuê từ 350.000 – 450.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và mặt tiền.
Tuy nhiên, mặt bằng này nằm ở tầng 2 của chung cư, không phải mặt tiền phố, nên khả năng tiếp cận khách hàng trực tiếp sẽ thấp hơn nhiều so với mặt bằng tầng trệt. Mặt bằng tầng 2 cần có thang máy để thuận tiện, điểm cộng là tòa nhà có thang máy, nhưng vẫn sẽ bị hạn chế về tầm nhìn và lưu lượng khách đi bộ.
Do đó, giá thuê 25 triệu/tháng cho tầng 2 là khá cao, nếu so sánh với mặt bằng tầng trệt cùng diện tích ở khu vực này thường có giá từ 40-50 triệu/tháng. Tuy nhiên, nếu so với mặt bằng tầng 2 khác trong khu vực, mức giá này có thể hợp lý nhưng vẫn nên thương lượng giảm giá 10-15% vì vị trí không mặt tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay phố đi bộ Nguyễn Huệ – cực kỳ đắc địa, mang lại lưu lượng khách lớn, đặc biệt cuối tuần và ngày lễ.
- Chung cư có thang máy, thuận tiện cho vận chuyển hàng hóa và khách hàng lên tầng 2.
- Diện tích 65m² phù hợp đa dạng mô hình kinh doanh nhỏ hoặc văn phòng.
- Gần nhiều điểm du lịch, khách sạn, thuận tiện cho kinh doanh dịch vụ, ăn uống, hoặc văn phòng đại diện.
Nhược điểm: Không phải mặt tiền đường Nguyễn Huệ, nằm ở tầng 2 nên hạn chế tầm nhìn và khách vãng lai. Chung cư cũ có thể gây cảm giác thiếu sang trọng so với các mặt bằng mặt tiền mới xây.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất với mô hình văn phòng đại diện, showroom nhỏ, hoặc cửa hàng dịch vụ có khách hàng được dẫn vào trực tiếp, không phụ thuộc quá nhiều vào khách đi bộ. Nếu kinh doanh ăn uống hoặc bán lẻ, rủi ro giảm vì không có mặt tiền trực tiếp. Tuy nhiên, nếu có thể tận dụng tốt thang máy, trang trí mặt bằng bắt mắt, có thể tận dụng lượng khách du lịch đông đảo quanh khu vực.
Không phù hợp làm kho xưởng hoặc kinh doanh cần mặt tiền lớn. Nếu có mục tiêu đầu tư dài hạn, chủ thuê có thể thương lượng giảm giá và ký hợp đồng dài hạn để ổn định chi phí.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Tầng trệt Nguyễn Huệ) | Đối thủ 2 (Tầng 2 Đường Lê Lợi) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 65 m² | 60 m² | 70 m² |
| Vị trí | Tầng 2, chung cư, có thang máy | Mặt tiền đường Nguyễn Huệ | Tầng 2, phố Lê Lợi, khu vực trung tâm |
| Giá thuê/tháng | 25 triệu | 45 triệu | 22 triệu |
| Giá thuê/m²/tháng | 385.000 đồng | 750.000 đồng | 314.000 đồng |
| Tiện ích | Thang máy, khu chung cư | Vỉa hè rộng, mặt tiền sang trọng | Gần trung tâm, thang bộ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng thang máy và thời gian vận hành để tránh gián đoạn kinh doanh.
- Xác minh quy hoạch và giấy phép kinh doanh trong chung cư (có thể có hạn chế về loại hình kinh doanh).
- Kiểm tra hệ thống an ninh, phòng cháy chữa cháy của chung cư.
- Xem xét kỹ hợp đồng thuê, điều khoản tăng giá hàng năm.
- Đánh giá mức độ tiếp cận khách hàng và lưu lượng người qua lại tại tầng 2.
Nhận xét cuối cùng: Mức giá 25 triệu/tháng cho mặt bằng tầng 2 tại tuyến phố đi bộ Nguyễn Huệ là cao so với vị trí không mặt tiền và tầng 2. Người thuê nên cân nhắc kỹ khả năng khai thác và thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% trước khi xuống tiền. Nếu mô hình kinh doanh phụ thuộc nhiều vào khách đi bộ và quảng cáo trực tiếp, mặt bằng này có thể không tối ưu. Ngược lại, nếu có kế hoạch sử dụng làm văn phòng, showroom hoặc dịch vụ riêng biệt, đây là lựa chọn hợp lý do vị trí trung tâm và tiện ích thang máy.
