Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt phố tại đường Bùi Thị Xuân, Phường Hoà Phú, TP Thủ Dầu Một có diện tích đất 95m² (5x19m), xây dựng 2 tầng, diện tích sử dụng khoảng 95m², giá chào bán là 5,5 tỷ đồng, tương đương đơn giá khoảng 57,89 triệu/m² đất. Với nhà 2 tầng, diện tích sàn thực tế khoảng 190m² (95m² x 2), đơn giá thực tế sàn vào khoảng 28,9 triệu/m² sàn sử dụng.
So sánh với giá đất mặt tiền đường lớn tại khu vực TP Thủ Dầu Một hiện nay, giá đất mặt tiền đường lớn dao động từ 40-55 triệu/m² tùy vị trí và hiện trạng pháp lý, do đó mức 57,9 triệu/m² cho căn nhà này là ở mức cao, tuy nhiên không quá đột biến nếu xét về vị trí mặt tiền thương mại đường lớn, gần các khu dân cư đông đúc và nhiều dự án phát triển lớn xung quanh.
Tuy nhiên, nhà chỉ xây 2 tầng, không phải nhà 3-4 tầng thương mại như nhiều dự án cùng khu, nên giá bán theo m2 sàn là khá cao. Chi phí xây dựng hiện đại ước tính 6-7 triệu/m², nhà mới xây 2 tầng, nên về giá trị xây dựng còn khá lớn, chưa kể lợi thế mặt tiền kinh doanh.
Nhận xét về giá: Giá này đang cao hơn mặt bằng chung từ 10-15% so với các sản phẩm tương tự trong khu vực. Người mua cần cân nhắc kỹ tính thanh khoản và khả năng sinh lời thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường lớn 12m – 40m, có vỉa hè rộng 6m, thuận lợi kinh doanh và di chuyển.
- Vị trí ngay chân chung cư Glory Heigh Midori và gần các dự án lớn, có lượng dân cư đông, tiềm năng khai thác thương mại cao.
- Nhà thiết kế 2 tầng chắc chắn, có 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, phù hợp vừa ở vừa kinh doanh.
- Sổ đỏ có sẵn, pháp lý rõ ràng, thanh toán linh hoạt, hỗ trợ vay ngân hàng đến 70%.
- Căn góc hoặc 2 mặt tiền chiếm ưu thế hơn các nhà chỉ có 1 mặt tiền.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để kết hợp ở và kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê mặt bằng thương mại, văn phòng đại diện. Với vị trí mặt tiền đường lớn và khu dân cư hiện hữu đông đúc, việc cho thuê sẽ có dòng tiền ổn định. Đầu tư xây lại cao tầng 3-4 tầng có thể tăng giá trị khai thác nhưng cần thêm chi phí và thời gian.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phú Lợi) | Đối thủ 2 (Đường Huỳnh Văn Lũy) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 95 | 100 | 90 |
| Số tầng | 2 | 3 | 2 |
| Giá bán (tỷ) | 5,5 | 5,9 | 5,1 |
| Đơn giá/m² đất (triệu) | 57,9 | 59 | 56,7 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn, gần chung cư | Mặt tiền đường lớn, trung tâm phường | Mặt tiền đường nhỏ hơn, dân cư đông |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng, vì nhà chỉ 2 tầng, cần đánh giá có thể nâng tầng hoặc sửa chữa cải tạo không.
- Xem xét quy hoạch xung quanh trong 3-5 năm tới, đặc biệt các dự án lớn có thể ảnh hưởng hoặc hỗ trợ giá trị tài sản.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, giao thông đường trước nhà khi kinh doanh.
- Kiểm tra giấy tờ sổ đỏ chính chủ, không vướng quy hoạch hành lang an toàn giao thông hay các quy định mới.
- Đánh giá phong thủy mặt tiền, hướng nhà có phù hợp với người mua hay không.
