Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là khách sạn 12 tầng (mô tả ban đầu ghi 8 tầng, dữ liệu chi tiết là 12 tầng) trên diện tích đất 90m², mặt tiền 4,5m, đường trước nhà rộng 7,5m, tại Phan Liêm, Mỹ An, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng – khu vực sầm uất, gần biển chỉ 50m. Với mức giá 28,5 tỷ đồng, ta tính đơn giá đất + công trình:
- Diện tích xây dựng tầng trệt 90m², tổng sàn xây dựng 12 x 90 = 1.080 m² sàn.
- Nếu tính chi phí xây dựng mới khách sạn 12 tầng chuẩn khá tốt khoảng 7 triệu/m² (gồm phần thô và hoàn thiện cơ bản), chi phí xây dựng khoảng 7 triệu x 1.080 = 7,56 tỷ đồng.
- Phần còn lại (~28,5 – 7,56 = 20,94 tỷ) là giá đất và giá trị vị trí. Đất 90m² với giá khoảng 20,9 tỷ đồng tương đương 232 triệu/m² đất, mức giá này khá cao so với khu vực Mỹ An nhưng hợp lý với vị trí sát biển, khu phố kinh doanh khách sạn sầm uất.
- Tuy nhiên, số tầng 12 lầu khá lớn với mặt tiền 4,5m hẹp, có thể gây hạn chế trong vận hành và khai thác. Mật độ xây dựng và quy hoạch cần kiểm tra kỹ để xác nhận cấp phép xây dựng.
- Khách sạn đang có thu nhập cho thuê 70 triệu/tháng, cao điểm 200 triệu/tháng. Thu nhập này phản ánh tiềm năng khai thác tốt, tuy nhiên cần kiểm tra hợp đồng thuê, tình trạng duy trì khách sạn hiện tại và chi phí quản lý.
Nhận xét về giá: Mức giá 28,5 tỷ là khá cao, khoảng cách giá so với chi phí xây dựng và đất không có nhiều khoảng đệm, cần thận trọng. Giá đang có dấu hiệu ngáo giá khoảng 15-20% so với giá trị thực tế khi xét đến mặt tiền và tiềm năng khai thác.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát biển, cách bãi biển chỉ 50m, rất hiếm trong khu vực Mỹ An.
- Đường trước nhà rộng 7,5m thuận tiện cho khách du lịch và xe tải nhỏ.
- Số tầng cao 12 lầu trên diện tích nhỏ giúp tối ưu diện tích sử dụng.
- Có hệ thống PCCC, 2 thang bộ, đạt tiêu chuẩn an toàn, giúp tăng giá trị khai thác.
- Đang có khách thuê ổn định với doanh thu tốt, cho thấy tiềm năng khai thác thực tế.
Kịch bản khai thác tối ưu:
- Ở thực tế: Không phù hợp do diện tích nhỏ và kết cấu khách sạn.
- Cho thuê dòng tiền: Phù hợp nhất, duy trì khai thác khách sạn hoặc chuyển đổi mô hình lưu trú ngắn hạn.
- Làm kho xưởng: Không khả thi do vị trí đắc địa và quy hoạch khu vực du lịch.
- Đầu tư xây lại: Có thể cân nhắc cải tạo hoặc tái phát triển nếu pháp lý cho phép, nhưng cần kiểm tra quy hoạch kỹ để tăng mật độ và chiều cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Thoại) | Đối thủ 2 (Đường Võ Nguyên Giáp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 90 | 100 | 85 |
| Mặt tiền (m) | 4,5 | 6 | 5 |
| Số tầng | 12 | 8 | 10 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 28,5 | 25 | 30 |
| Vị trí | Cách biển 50m, đường 7,5m | Cách biển 80m, đường 10m | Cách biển 100m, đường 12m |
| Thu nhập cho thuê (tháng) | 70tr – 200tr (cao điểm) | 50tr – 150tr | 80tr – 220tr |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý giấy phép xây dựng 12 tầng có phù hợp với quy hoạch khu vực không.
- Đánh giá hiện trạng kết cấu, hệ thống PCCC, thang bộ đảm bảo an toàn và hoạt động ổn định.
- Kiểm tra hợp đồng cho thuê, lịch sử doanh thu để xác thực thu nhập thực tế.
- Đánh giá phong thủy do mặt tiền hẹp (4,5m) có thể ảnh hưởng đến vận khí và khai thác kinh doanh.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và lưu thông trên đường 7,5m, đặc biệt với khách sạn có nhiều khách hàng.