Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là khách sạn 7 tầng với tổng diện tích sàn khoảng 115m² x 7 tầng = 805m² sử dụng. Với 20 phòng thiết kế chuẩn lưu trú du lịch, vị trí ngay đường Loseby – Phạm Văn Đồng, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng, khu vực sầm uất, tập trung nhiều khách sạn và gần biển.
Giá chào bán 30 tỷ đồng tương đương đơn giá khoảng 37 triệu/m² sàn (30 tỷ / 805 m²). Mức giá này so với thị trường khách sạn, căn hộ dịch vụ tại khu vực biển Sơn Trà đang dao động từ 30-45 triệu/m² tùy chất lượng và vị trí cụ thể.
Nếu xây mới khách sạn 7 tầng chuẩn, chi phí xây dựng thô và hoàn thiện dao động khoảng 6-7 triệu/m² x 805 m² = 5-5.6 tỷ. Như vậy, tài sản đang có sẵn, pháp lý hoàn chỉnh, hệ thống PCCC, và thiết kế đã tối ưu cho khách sạn thì mức giá 30 tỷ là có phần cao, thể hiện thương hiệu và vị trí đắc địa, nhưng cần xem xét kỹ yếu tố khai thác và bảo trì.
Nhận xét về giá: mức giá này đang bị đẩy cao khoảng 15-20% so với mặt bằng chung khu vực tương đương, nên người mua cần thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu chủ sở hữu hỗ trợ chi phí vận hành hoặc bảo trì để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí nằm trên phố Loseby, tuyến phố 11m rộng rãi cho xe du lịch ra vào thuận tiện, rất hiếm có khách sạn nào trong khu vực có mặt tiền đường rộng như vậy.
- Thiết kế chuẩn 20 phòng lưu trú, đáp ứng chuẩn khách sạn 3-4 sao, hệ thống PCCC đầy đủ, pháp lý sổ hồng rõ ràng – rất an toàn pháp lý.
- Có sân thượng – điểm cộng để phát triển dịch vụ ăn uống hoặc giải trí trên cao, tăng doanh thu.
- Chỗ để xe hơi thuận tiện, điều hiếm có tại khu vực Sơn Trà tập trung nhiều khách sạn và homestay nhỏ hẹp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và kết cấu hiện có, căn khách sạn này phù hợp nhất để kinh doanh lưu trú du lịch hoặc căn hộ dịch vụ cao cấp. Chủ sở hữu có thể duy trì vận hành hoặc cho thuê lại dòng tiền ổn định do lượng khách du lịch lớn quanh năm.
Ngoài ra, nếu có nguồn vốn và thời gian, có thể nâng cấp cải tạo nhẹ để tăng tiêu chuẩn khách sạn hoặc kết hợp mô hình nhà hàng, quán cà phê sân thượng nhằm tăng doanh thu.
Đầu tư xây mới lại không hợp lý do chi phí xây dựng cao, mất thời gian và pháp lý hiện tại rất tốt, nên giữ nguyên để khai thác là tối ưu nhất.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Khách sạn Võ Nguyên Giáp) | Đối thủ 2 (Khách sạn Nguyễn Văn Thoại) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sàn (m²) | 805 (7 tầng x 115m²) | 700 (6 tầng x 115m²) | 850 (7 tầng x 121m²) |
| Số phòng | 20 phòng | 18 phòng | 22 phòng |
| Đường trước nhà | 11m (đường xe du lịch) | 8m (đường nội bộ) | 10m (đường xe du lịch) |
| Pháp lý | Sổ hồng, hoàn công đầy đủ | Sổ đỏ, đang hoàn thiện PCCC | Sổ hồng, hoàn công |
| Giá bán (tỷ đồng) | 30 | 24 | 32 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ hoàn công và hệ thống PCCC, đảm bảo không tồn tại vi phạm gây ảnh hưởng đến vận hành khách sạn.
- Đánh giá tình trạng bảo trì, hệ thống điện nước, điều hòa, nội thất phòng để dự trù chi phí nâng cấp.
- Xem xét quy hoạch xung quanh có kế hoạch xây dựng công trình cao tầng mới che tầm nhìn hoặc làm giảm lượng khách du lịch.
- Kiểm tra hợp đồng thuê đất (nếu có) hoặc các ràng buộc pháp lý khác liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Kiểm tra phong thủy căn nhà (hướng, ánh sáng, thông gió) để tránh phát sinh khó khăn trong vận hành và khai thác.