Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt tiền 3 tầng xây dựng kiên cố tại số 143 Phạm Phú Thứ, Quận Tân Bình có diện tích đất 32 m², diện tích sử dụng 128 m², tương đương mỗi tầng khoảng 42-43 m². Với mức giá thuê 20 triệu đồng/tháng, ta tính được giá thuê khoảng 156.250 đồng/m²/tháng (20 triệu / 128 m²).
So với mặt bằng giá thuê nhà mặt tiền ở Quận Tân Bình, đặc biệt khu vực Phạm Phú Thứ, mặt tiền trung bình dao động từ 15-25 triệu/tháng cho diện tích tương tự, mức giá 20 triệu là hợp lý, không quá cao, cũng không rẻ bất thường.
Về kết cấu, nhà được xây dựng bê tông cốt thép kiên cố, 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, nhà trống thuận tiện cho khách thuê tự trang bị nội thất phù hợp. Nhà có tính sử dụng cao, phù hợp gia đình hoặc kinh doanh nhỏ.
Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ, mặt tiền chỉ 4m và chiều dài 8m khá hạn chế về không gian kinh doanh hoặc để xe hơi. Cần kiểm tra chi tiết về quy hoạch lộ giới để tránh rủi ro bị giải tỏa một phần đất.
Nhận xét về giá thuê: 20 triệu/tháng là mức giá nằm trong khoảng trung bình khá của thị trường, không bị đội giá quá mức. Người thuê có thể cân nhắc nhanh nếu nhu cầu phù hợp, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ giấy tờ và hiện trạng thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường Phạm Phú Thứ – trục đường chính, thuận tiện kinh doanh, giao thông đi lại dễ dàng.
- Kết cấu BTCT 3 tầng kiên cố, số phòng ngủ và vệ sinh đủ cho gia đình hoặc văn phòng nhỏ.
- Nhà trống, không nội thất, dễ bố trí theo nhu cầu thuê.
- Pháp lý đầy đủ, có sổ hồng rõ ràng, giảm rủi ro cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc làm văn phòng đại diện, showroom. Khu vực đông dân cư, tiện ích xung quanh đầy đủ, thuận lợi cho thuê dài hạn. Không phù hợp để làm kho xưởng hoặc đầu tư xây mới do diện tích đất nhỏ và mật độ xây dựng hiện hữu đã gần tối đa.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 145 Phạm Phú Thứ |
Đối thủ 2 120 Nguyễn Hồng Đào |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 128 m² | 130 m² | 125 m² |
| Mặt tiền | 4 m | 5 m | 4,5 m |
| Tổng số tầng | 3 | 3 | 2 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 20 | 22 | 18 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Trạng thái | Nhà trống | Đang cho thuê | Nhà trống |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch rõ ràng.
- Kiểm tra hiện trạng nhà, đặc biệt phần móng, tường chịu lực do nhà đã xây dựng lâu.
- Đánh giá kỹ về hạ tầng khu vực, đặc biệt chỗ để xe nếu cần kinh doanh.
- Kiểm tra quy hoạch lộ giới quanh nhà để tránh bị thu hẹp diện tích sử dụng.
- Đánh giá hướng nhà và môi trường xung quanh về yếu tố phong thủy nếu khách hàng quan tâm.
