Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 25 m², giá thuê 2,8 triệu/tháng (tương đương 112.000 VNĐ/m²/tháng) tại khu vực Lê Văn Đức, Quận Hải Châu, Đà Nẵng. Đây là mức giá trung bình đến hơi cao so với phân khúc phòng trọ sinh viên tại khu vực trung tâm thành phố Đà Nẵng, nơi đa phần giá thuê phòng dao động từ 2 – 2,5 triệu/tháng cho phòng tương tự. Tuy nhiên, căn phòng có gác lửng rộng rãi và sân để xe riêng là điểm cộng, giúp tăng giá trị sử dụng và sự tiện nghi.
Giá thuê này không quá cao nhưng cũng không hẳn là rẻ, cần kiểm tra kỹ chất lượng thực tế phòng và các tiện ích đi kèm. Nếu phòng mới, nội thất ổn, an ninh tốt thì mức giá này khá hợp lý, nhất là ở khu vực gần ĐH Kiến Trúc và Đông Á, thuận tiện cho sinh viên và người đi làm.
Lưu ý, phòng trọ không chung chủ và giờ giấc tự do là một ưu điểm lớn, tăng giá trị sử dụng. Tuy nhiên, cần xác nhận chính xác hiện trạng phòng, tránh tình trạng xuống tiền khi phòng quá cũ hoặc không đúng mô tả.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần hai trường đại học lớn, chỉ 5 phút đi bộ, rất thuận tiện cho sinh viên.
- Phòng có gác lửng, tăng diện tích sử dụng thực tế, phù hợp cho 2-3 người ở.
- Khu vực an ninh tốt, có camera giám sát 24/24, đảm bảo yên tĩnh và an toàn.
- Không chung chủ, giờ giấc linh hoạt phù hợp với nhu cầu của người trẻ hoặc người đi làm.
- Sân để xe, khu phơi đồ riêng biệt, tiện ích thường khó tìm ở các phòng trọ cùng khu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để cho thuê dài hạn, đặc biệt nhắm vào đối tượng sinh viên và người đi làm trẻ tuổi cần không gian riêng tư và yên tĩnh. Chủ nhà có thể tối ưu bằng cách giữ phòng sạch sẽ, duy trì an ninh và cung cấp thêm nội thất cơ bản để tăng giá thuê nếu cải tạo tốt. Đây không phải căn hộ để ở thực lâu dài do diện tích còn hạn chế nhưng rất phù hợp để ở chung nhóm nhỏ hoặc cho thuê 2-3 người.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Gần ĐH Đông Á) | Đối thủ 2 (Khu vực Hòa Cường Nam) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² | 20 m² | 30 m² |
| Giá thuê | 2,8 triệu/tháng | 2,2 triệu/tháng | 3 triệu/tháng |
| Tiện ích | Gác lửng, sân để xe, an ninh 24/24 | Không gác, không sân, an ninh bình thường | Gác, sân để xe, không chung chủ |
| Giờ giấc | Tự do, không chung chủ | Chung chủ | Tự do |
| Vị trí | 5 phút đi bộ ĐH Kiến Trúc & Đông Á | 7 phút đi bộ ĐH Đông Á | 10 phút đi bộ ĐH Kiến Trúc |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế hiện trạng phòng, độ mới/cũ của gác lửng và kết cấu mái.
- Xác minh hệ thống an ninh và camera hoạt động tốt như mô tả.
- Đảm bảo không có vấn đề ngập nước, ẩm mốc hoặc thấm dột vào mùa mưa.
- Khảo sát thực tế về tiếng ồn, môi trường xung quanh có thực sự yên tĩnh, riêng tư.
- Kiểm tra hành lang, lối đi để chắc chắn thuận tiện đi lại, không bị hẻm nhỏ khó quay đầu xe.
