Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng diện tích sử dụng 55m², giá bán 9,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 190,38 triệu/m². Đây là mức giá khá cao đối với khu vực Ngã Tư Sở, Đống Đa, dù là nhà mới xây hơn 2 năm với thiết kế hiện đại.
So với chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn hoàn thiện), tổng chi phí xây dựng cho 5 tầng khoảng 1,65 – 1,925 tỷ đồng. Giá đất tính trên diện tích 52m² còn lại chiếm phần lớn giá trị bất động sản.
Thị trường khu vực Ngã Tư Sở hiện nay giá đất trung bình dao động khoảng 140-160 triệu/m² cho các căn nhà mặt ngõ xe hơi, mặt tiền từ 4-6m. Nhà nở hậu, hẻm ô tô, 5 phòng ngủ là điểm cộng nhưng mức giá 9,9 tỷ đang cao hơn khoảng 20-30% so với các căn tương tự.
Nhận xét: Giá đang bị định giá khá cao, người mua cần thương lượng mạnh để giảm ít nhất 10-15% mới hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 5 tầng, diện tích sử dụng 55m², chiều ngang rộng 5.6m, chiều dài 10m, khá vuông vắn.
- Thiết kế hiện đại theo phong cách Châu Âu, 2 phòng mỗi tầng, có ô chờ thang máy – điểm cộng lớn về tiện ích nâng cấp trong tương lai.
- Hẻm xe hơi, cách mặt phố Tây Sơn chỉ vài bước chân, thuận tiện giao thông.
- Nhà nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng phía sau, có thể cải tạo không gian.
- Sổ đỏ chính chủ, giao dịch ngay, giảm rủi ro pháp lý.
Điểm độc bản là ô chờ thang máy trong nhà ngõ hẻm, khá hiếm ở khu vực này.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với thiết kế 5 tầng, nhiều phòng ngủ và vị trí thuận tiện, căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Gia đình đông người hoặc có nhu cầu không gian rộng, thoáng.
- Cho thuê dòng tiền:
- Đầu tư xây lại:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Tây Sơn, Đống Đa) | Đối thủ 2 (Ngõ Hoàng Cầu, Đống Đa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 55 m² | 50 m² | 60 m² |
| Số tầng | 5 tầng | 4 tầng | 5 tầng |
| Mặt tiền/Hẻm | Hẻm xe hơi, rộng 5.6m | Ngõ nhỏ, xe máy | Hẻm xe hơi, rộng 4.5m |
| Giá bán | 9,9 tỷ (~190 tr/m²) | 7,5 tỷ (~150 tr/m²) | 8,8 tỷ (~147 tr/m²) |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ | Sổ đỏ |
| Tiện ích | Ô chờ thang máy, nhà mới 2 năm | Nhà cũ, không có ô chờ thang máy | Nhà mới, không có ô chờ thang máy |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng nhà mới (thấm dột, nứt, hệ thống điện nước).
- Xác minh quy hoạch hẻm xe hơi có ổn định lâu dài, không bị thu hẹp hoặc cấm xe.
- Kiểm tra tính pháp lý sổ đỏ, hiện đang cất két, cần xác nhận dễ dàng giao dịch.
- Do nhà nở hậu, cần xem xét phong thủy và ánh sáng các phòng phía sau.
- Đánh giá khả năng thương lượng giá do mức chào đang cao hơn trung bình thị trường.
