Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ mini diện tích sử dụng 27m² (bao gồm gác lửng) ở khu vực đường Thượng Đức, Phường Hoà Hải, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng đang được cho thuê với giá 3,5 triệu đồng/tháng. Tính ra, đơn giá thuê khoảng 130.000 đồng/m²/tháng.
So với mặt bằng chung căn hộ mini trong khu vực Ngũ Hành Sơn, giá thuê dao động từ 3,0 đến 4,0 triệu đồng/tháng với diện tích tương tự, tùy nội thất và vị trí. Căn này mới 100%, nội thất đầy đủ nên mức giá 3,5 triệu là hợp lý, không bị đội giá quá cao.
Về mặt pháp lý, hiện tại chỉ có hợp đồng đặt cọc, chưa rõ hợp đồng chính thức cho thuê hay giấy tờ sở hữu rõ ràng, cần kiểm tra kỹ để tránh rủi ro.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Căn hộ có gác lửng, giúp tăng diện tích sử dụng thực tế, phù hợp với người thuê cần không gian riêng biệt.
– Vị trí tại Phường Hoà Hải, khu vực phát triển nhanh, gần các tiện ích, dễ dàng di chuyển đến trung tâm thành phố và các khu du lịch Đà Nẵng.
– Căn hộ mới 100%, nội thất đầy đủ, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
– Hình thức căn hộ dịch vụ mini phù hợp với đối tượng thuê là nhân viên, sinh viên hoặc người độc thân.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với đặc điểm căn hộ nhỏ, đầy đủ nội thất và mức giá hợp lý, căn này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê lại dòng tiền. Chủ nhà có thể dễ dàng cho thuê nhanh do nhu cầu thuê căn hộ nhỏ, tiện nghi tại khu vực Ngũ Hành Sơn khá cao. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới vì diện tích nhỏ và thuộc loại căn hộ dịch vụ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phường Mỹ An, Ngũ Hành Sơn) | Đối thủ 2 (Phường Hòa Quý, Ngũ Hành Sơn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 27 m² (có gác lửng) | 25-30 m² (không gác lửng) | 28 m² (gác lửng) |
| Giá thuê/tháng | 3,5 triệu | 3,2 – 3,8 triệu | 3,6 triệu |
| Nội thất | Đầy đủ, mới 100% | Cơ bản, đã qua sử dụng | Đầy đủ, mới |
| Vị trí | Đường Thượng Đức, Phường Hoà Hải | Đường Nguyễn Văn Thoại, Phường Mỹ An | Đường Trần Đại Nghĩa, Phường Hòa Quý |
| Hợp đồng pháp lý | Hợp đồng đặt cọc | Hợp đồng chính thức | Hợp đồng chính thức |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng pháp lý, ưu tiên yêu cầu có hợp đồng thuê chính thức thay vì đặt cọc để tránh tranh chấp.
- Xác minh tình trạng nội thất, đảm bảo đúng như quảng cáo “mới 100%” vì giá thuê có thể cao hơn mặt bằng nếu nội thất không đạt chuẩn.
- Kiểm tra mức độ an ninh và tiện ích xung quanh căn hộ, đặc biệt điều kiện khu vực đường Thượng Đức.
- Đánh giá mức độ ồn, thoáng khí và ánh sáng trong căn hộ, đặc biệt với loại hình căn hộ mini có gác lửng.
Nhận xét về giá: Giá thuê 3,5 triệu/tháng cho căn hộ dịch vụ mini 27m² có gác lửng và nội thất đầy đủ là mức giá hợp lý, không bị đẩy lên quá cao so với thị trường xung quanh. Người thuê có thể cân nhắc xuống tiền nhanh nếu nhu cầu ở thực hoặc cho thuê lại. Tuy nhiên cần kiểm tra pháp lý kỹ để tránh rủi ro do hợp đồng hiện mới chỉ là đặt cọc.
