Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ dạng studio diện tích 30 m², giá thuê 4,5 triệu đồng/tháng tại khu vực Ngõ 191 Phạm Văn Đồng, Quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Với mức giá này, đơn giá thuê khoảng 150.000 đ/m²/tháng, thuộc tầm trung-cao so với phân khúc phòng trọ sinh viên và hộ gia đình tại khu vực Bắc Từ Liêm. Khu vực gần các trường đại học lớn, chợ đầu mối và giao thông thuận tiện là điểm cộng nhưng cần chú ý rằng Phạm Văn Đồng là trục đường lớn, nhiều khu nhà trọ nên mức cạnh tranh cao.
Phòng có nội thất đầy đủ, cửa vân tay, giờ giấc tự do không chung chủ, hành lang rộng, có bãi xe ô tô đối diện là những tiện nghi tốt, tương đương hoặc nhỉnh hơn mặt bằng chung phòng trọ sinh viên khu này. Tuy nhiên, cần kiểm tra thêm tình trạng thực tế nội thất và an ninh trong ngõ vì “ngõ” thường có hạn chế về không gian và giao thông so với mặt phố.
Nhận xét về giá: Mức giá 4,5 triệu/tháng cho phòng 30 m² đã có nội thất và tiện nghi khá đầy đủ là hợp lý và không quá cao so với thị trường, tuy nhiên cũng không rẻ. Nếu so với các phòng trọ bình dân cùng khu, có thể giá đang ở mức trên trung bình khoảng 10-15% do cửa vân tay và bãi để xe ô tô thuận tiện.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần trường đại học và chợ đầu mối, thuận tiện cho sinh viên và hộ gia đình.
- Phòng studio riêng biệt, không chung chủ, giờ giấc tự do phù hợp với nhiều nhóm đối tượng thuê.
- Cửa vân tay tăng tính an toàn và tiện lợi, hành lang rộng rãi tạo cảm giác thoáng đãng.
- Bãi đỗ ô tô đối diện, hiếm trong các khu nhà trọ ngõ nhỏ, tạo điểm cộng lớn về chỗ để xe.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để cho thuê cho sinh viên hoặc hộ gia đình nhỏ cần không gian riêng biệt, an ninh và tiện nghi tốt. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại do loại hình phòng trọ trong ngõ, diện tích nhỏ và không có đất sở hữu riêng. Nếu chủ nhà có thể duy trì nội thất và dịch vụ tốt, có thể giữ dòng tiền ổn định dài hạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 195 Phạm Văn Đồng) | Đối thủ 2 (Ngõ 10 Xuân Đỉnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 30 m² | 25 m² | 28 m² |
| Giá thuê | 4,5 triệu/tháng | 3,8 triệu/tháng | 4 triệu/tháng |
| Nội thất | Đầy đủ, cửa vân tay | Cơ bản, không có cửa vân tay | Đầy đủ, có bảo vệ |
| Bãi đỗ xe | Ô tô đối diện | Chỉ để xe máy trong ngõ | Chỗ để xe máy rộng |
| Phù hợp | Sinh viên, hộ gia đình | Sinh viên | Hộ gia đình nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế nội thất đầy đủ, hoạt động tốt (máy lạnh, cửa vân tay, nước, điện).
- Đánh giá an ninh trong ngõ, mức độ yên tĩnh và an toàn ban đêm.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, xem có dự án mở rộng đường hay giải tỏa trong tương lai không.
- Kiểm tra hệ thống thoát nước, tránh ngập úng trong mùa mưa.
- Xác minh xem có thuận tiện cho việc quay xe ô tô trong ngõ hay không, tránh trường hợp bãi xe đối diện bị hạn chế sử dụng.
