Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ mini diện tích 28m² tại Phan Kế Bính, Ba Đình cho thuê với giá 5,5 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 196.000 đ/m²/tháng. Mức giá này thuộc tầm trung – cao so với phân khúc căn hộ mini dịch vụ tại khu vực trung tâm Ba Đình, nơi giá thuê phổ biến từ 4-6 triệu/tháng cho căn 25-30m².
Ưu điểm là căn mới khai trương, nội thất cao cấp đầy đủ máy giặt riêng, điều hoà, tủ lạnh… và có thang máy, PCCC hoàn thiện, rất phù hợp cho khách thuê văn phòng hoặc người độc thân có nhu cầu tiện nghi. Đây không phải căn hộ chung cư truyền thống mà là căn hộ dịch vụ, nên giá thuê trên diện tích thường cao hơn so với nhà chung cư bình thường.
Tuy nhiên, với 28m² và 1 phòng ngủ nhỏ, căn này không rộng rãi, nên phù hợp với khách thuê ở 1 người hoặc cặp đôi trẻ. Vị trí trong ngách nhỏ (ngách 30 ngõ 89) có thể gây bất tiện về giao thông và ít ánh sáng hơn mặt đường lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Căn hộ mới xây, nội thất đồng bộ, hiện đại, có máy giặt riêng – điểm cộng lớn so với nhiều căn hộ mini cùng khu chỉ có máy giặt chung.
- Có thang máy và hệ thống PCCC đầy đủ – rất hiếm với phân khúc nhà mini tại ngõ nhỏ.
- Vị trí gần chợ, bến xe buýt, tiện lợi cho sinh hoạt và đi lại.
- Không giới hạn số người/xe – rất thuận tiện cho người thuê có nhu cầu đón khách hoặc có phương tiện cá nhân.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê lại dòng tiền cho đối tượng nhân viên văn phòng, sinh viên, người độc thân làm việc tại trung tâm. Với nội thất đầy đủ và tiện ích tốt, dễ dàng cho thuê nhanh, giữ khách dài hạn.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ, vị trí trong ngách nhỏ và không có tiềm năng mở rộng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Căn hộ mini ngõ Phan Kế Bính) | Đối thủ 2 (Căn hộ dịch vụ phố Nguyễn Khắc Nhu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 28 m² | 25 m² | 30 m² |
| Giá thuê | 5,5 triệu/tháng | 4,5 – 5 triệu/tháng | 6 triệu/tháng |
| Nội thất | Đầy đủ, máy giặt riêng, thang máy | Cơ bản, máy giặt chung, không thang máy | Đầy đủ, thang máy, máy giặt riêng |
| Vị trí | Ngách nhỏ, cách chợ 100m | Ngõ nhỏ, cách chợ 150m | Mặt phố, giao thông thuận tiện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc, tránh trường hợp không rõ ràng, thiếu pháp lý cho thuê lâu dài.
- Kiểm tra thực tế thang máy và hệ thống PCCC có vận hành tốt hay không.
- Do nhà trong ngách nhỏ, nên cần kiểm tra ánh sáng, thông gió và tiếng ồn từ các hộ xung quanh.
- Xem xét an ninh khu vực, vì nhà mini trong ngách có thể ít người qua lại.
Nhận xét về giá: Giá 5,5 triệu/tháng là mức giá hợp lý với căn hộ mini mới, nội thất cao cấp và có thang máy tại khu vực Ba Đình. So với các căn hộ mini tương tự, giá này nằm trong khoảng trên trung bình nhưng bù lại có nhiều tiện ích vượt trội. Người thuê có nhu cầu ở thực với tiện nghi đầy đủ và vị trí trung tâm có thể cân nhắc xuống tiền nhanh, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ các yếu tố về hợp đồng, an ninh và điều kiện thực tế.
