Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng lầu 1 là 100 m² với mức thuê 22 triệu/tháng, tương đương 220.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến cho văn phòng tại khu trung tâm quận 2 (nay thuộc Thành phố Thủ Đức), đặc biệt ở những khu vực đường lớn, vỉa hè rộng, dân cư trí thức, thu nhập cao như Nguyễn Quý Đức, An Phú. So với mặt bằng chung văn phòng hoàn thiện cơ bản ở khu vực này (dao động 180.000 – 250.000 VNĐ/m²/tháng), mức giá này thuộc ngưỡng trung bình-cao nhưng vẫn nằm trong biên độ hợp lý.
Nhà đã có nội thất cơ bản gồm đèn điện, 2 nhà vệ sinh, 3 máy lạnh, phù hợp sử dụng ngay, giảm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê. Về pháp lý, căn nhà có sổ đỏ rõ ràng, không có dấu hiệu rủi ro về mặt pháp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường chính Nguyễn Quý Đức, cách trung tâm quận 2 cũ không xa, thuận tiện giao thông và dễ thấy biển hiệu.
- Hướng Đông Nam phù hợp ánh sáng tự nhiên, tránh nóng gắt buổi trưa.
- Vỉa hè rộng, có chỗ để xe phía trước, rất thuận tiện cho khách và nhân viên.
- Khu cư dân trí thức và thu nhập cao, thích hợp làm văn phòng, lớp học kỹ năng (vẽ, cờ vua), không làm nhà ở nên yên tĩnh, chuyên nghiệp.
- Đã có sẵn máy lạnh và nhà vệ sinh, tiết kiệm chi phí cải tạo.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất để làm văn phòng công ty hoặc trung tâm đào tạo, lớp học kỹ năng. Không thích hợp chuyển đổi sang mô hình khác như kho xưởng hay kinh doanh dịch vụ cần mặt bằng tầng trệt vì nằm lầu 1 và chỉ có cầu thang chung.
Người thuê có thể khai thác dòng tiền ổn định, bởi vị trí đẹp, giá thuê hợp lý, và đối tượng khách hàng mục tiêu rõ ràng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Duy Trinh) | Đối thủ 2 (Đường Lương Định Của) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 100 m² | 90 m² | 120 m² |
| Giá thuê (VNĐ/m²/tháng) | 220.000 | 200.000 | 240.000 |
| Vị trí | Đường chính, vỉa hè rộng | Hẻm lớn, khu dân cư | Đường chính, gần trung tâm |
| Nội thất | Hoàn thiện cơ bản (máy lạnh, đèn, 2 nhà vệ sinh) | Cơ bản, chưa máy lạnh | Hoàn thiện khá, điều hòa sẵn |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng cầu thang chung: độ an toàn, sự thuận tiện khi di chuyển hàng ngày.
- Xác minh lại nguồn điện, hệ thống máy lạnh hoạt động ổn định.
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ chi tiết, tránh tranh chấp liên quan đến phần lầu 1.
- Đảm bảo không có quy định giới hạn về việc sử dụng lầu 1 cho mục đích thương mại.
- Kiểm tra kỹ về thời gian thuê, điều khoản tăng giá khi tái ký hợp đồng.
Nhận xét về giá: Mức giá 22 triệu/tháng là hợp lý trong bối cảnh vị trí mặt tiền đường chính, nội thất cơ bản đầy đủ và khu vực dân trí cao. Tuy nhiên, khách thuê có thể thương lượng nhẹ nhàng để giảm giá khoảng 5-8% dựa trên yếu tố chung cầu thang chung và không phải mặt bằng tầng trệt. Nếu không cấp bách, có thể cân nhắc thêm một số lựa chọn khác tương tự hoặc thấp hơn để so sánh.
