Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 60m² mặt tiền đường rộng 5m, vị trí ngay trung tâm Mỹ An, Ngũ Hành Sơn – khu vực đang rất phát triển, gần khu An Thượng, nơi có nhiều dự án nghỉ dưỡng và khu dân cư cao cấp. Giá bán 8,7 tỷ tương đương 145 triệu đồng/m² đất mặt tiền. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất nền Mỹ An hiện nay, thường dao động khoảng 100-130 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
Hiện trạng tặng kèm nhà cấp 4 cũ, 1 tầng, 1 phòng ngủ, không đáng giá nhiều về kết cấu và tiện ích. Chi phí xây mới căn nhà 1-2 tầng đơn giản khoảng 6-7 triệu/m², nên nhà cũ gần như không phải yếu tố tăng giá đáng kể.
Nhận xét về giá: Giá 8,7 tỷ cho 60m² mặt tiền tại Mỹ An là mức cao, có thể bị đẩy lên do “hiếm quỹ đất mặt tiền”. Người mua cần cân nhắc kỹ, tránh mua giá bị “ngáo” khoảng 20-30% so với giá trị thực tế khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 4m trên đường 5m – thuận tiện giao thông, phù hợp kinh doanh nhỏ hoặc xây căn hộ cho thuê.
- Vị trí sát khu An Thượng, khu vực phát triển mạnh về du lịch nghỉ dưỡng và dân cư cao cấp, tiềm năng tăng giá đất tốt.
- Pháp lý sổ đỏ rõ ràng, công chứng nhanh, giảm thiểu rủi ro mua bán.
Nhược điểm: Nhà cũ cấp 4, kết cấu yếu, cần đầu tư xây mới nếu muốn ở hoặc cho thuê. Chiều ngang 4m hẹp, có thể hạn chế thiết kế và công năng sử dụng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất để đầu tư xây lại căn hộ cho thuê hoặc nhà trọ ngắn hạn phục vụ khách du lịch, tận dụng vị trí gần An Thượng và khu du lịch. Nếu mua để ở, cần cải tạo khá nhiều. Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và mặt tiền hẹp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Tôn Thất Thiệp, Mỹ An | Đường Võ Chí Công, Mỹ An | Đường Lê Văn Hiến, Mỹ An |
| Diện tích | 60m² | 70m² | 55m² |
| Mặt tiền | 4m | 5m | 4m |
| Giá bán | 8,7 tỷ (145tr/m²) | 8 tỷ (114tr/m²) | 6,8 tỷ (123tr/m²) |
| Hiện trạng | Đất + nhà cấp 4 cũ | Đất trống | Nhà cấp 4 cũ |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ chính chủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt về chiều cao xây dựng để xác định khả năng xây tầng.
- Kiểm tra hiện trạng nhà cấp 4: thấm dột, móng, kết cấu nếu có ý định sử dụng hoặc xây dựng lại.
- Xác minh đường trước nhà 5m có được phép mở rộng hay không, và mức độ giao thông hiện tại.
- Kiểm tra phong thủy căn nhà và đất (hướng nhà, thế đất) để đảm bảo không bị lỗi phong thủy lớn.
- Thẩm định tính pháp lý kỹ về ranh thửa đất, tránh tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
