Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích 61m², ngang 8m, xây 3 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 183m² (61m² x 3). Giá bán 4,38 tỷ đồng, tương đương khoảng 23,9 triệu/m² sàn xây dựng.
Đây là nhà trong hẻm, kiệt ô tô, đường trước nhà rộng 4m, tọa lạc trên đường Hoàng Văn Thái, Quận Liên Chiểu – khu vực không phải trung tâm thành phố, giá đất và nhà ở mức trung bình khá.
Tham khảo mức giá xây dựng mới thô + hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây mới căn nhà này khoảng 1,1 – 1,3 tỷ đồng (183m² x 6-7 triệu). Như vậy phần giá trị còn lại thuộc về giá đất và vị trí.
Giá đất ước tính = 4,38 tỷ – 1,2 tỷ (giá xây dựng) ≈ 3,18 tỷ cho diện tích 61m², tương đương ~52 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao cho khu vực Liên Chiểu, nơi giá đất thường dao động từ 20-40 triệu/m² tùy vị trí.
Nhận xét: Giá bán này đang bị đẩy cao khoảng 20-30% so với mặt bằng chung khu vực. Người mua cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 3 tầng kiên cố, kết cấu 3 mê, có sân thượng, 3 phòng ngủ và 3 WC phù hợp gia đình đông người.
- Hẻm ô tô 4m là điểm cộng lớn, thuận tiện xe ra vào, không quá nhỏ hẹp như nhiều ngõ khác.
- Hướng Tây Bắc phù hợp người mệnh Kim, Tuy nhiên có thể gây nóng buổi chiều, cần kiểm tra giải pháp chống nắng.
- Full nội thất cao cấp, chuyển vào ở ngay không cần đầu tư thêm.
- Pháp lý minh bạch, có sổ hồng chính chủ, giảm thiểu rủi ro.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu nhà kiên cố, nội thất đầy đủ và vị trí hẻm ô tô thuận tiện, căn nhà phù hợp nhất để: Ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền.
Hiện tại khu vực Liên Chiểu chưa có nhiều dự án cao cấp nên nhà xây sẵn có thể cho thuê được giá tốt, đặc biệt nếu hướng Tây Bắc được lắp đặt điều hòa đầy đủ.
Đầu tư xây lại không hợp lý do chi phí xây mới thấp hơn đáng kể giá bán hiện tại, không có lợi thế đất rộng hay mặt tiền lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm Hoàng Văn Thái, 60m², 3 tầng) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Lương Bằng, 65m², 2 tầng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 61m² | 60m² | 65m² |
| Số tầng | 3 tầng | 3 tầng | 2 tầng |
| Hẻm/đường trước nhà | Ô tô 4m | Ô tô 3m (hẹp hơn) | Ô tô 6m (rộng hơn) |
| Giá bán | 4,38 tỷ | 4,0 tỷ | 4,5 tỷ |
| Giá/m² sàn | ~23,9 triệu | ~22 triệu | ~17,3 triệu |
| Pháp lý | Sổ hồng chính chủ | Sổ hồng chính chủ | Sổ hồng chính chủ |
| Trang bị nội thất | Full nội thất | Cơ bản | Không có nội thất |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: dù 3 tầng 3 mê nhưng cần xem xét tình trạng thấm dột, nứt tường, hệ thống điện nước.
- Hẻm 4m đủ ô tô nhưng cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, tránh gây khó khăn khi xe lớn ra vào.
- Xác minh lại pháp lý sổ hồng, không có tranh chấp, quy hoạch đường mở rộng hoặc lấn chiếm hẻm.
- Xem xét hướng Tây Bắc có thể gây nóng buổi chiều, cần hỏi về giải pháp chống nóng và thông gió.
- Khai thác nội thất hiện có, kiểm tra các thiết bị điện tử, điều hòa còn hoạt động tốt hay không.
