Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 135m², ngang 7,5m, dài 18m, nằm tại hẻm xe hơi đường Hưng Định 14, phường Thuận Giao, TP. Thuận An, Bình Dương.
Giá chào bán 2,65 tỷ đồng tương đương ~19,63 triệu/m². Đối với khu vực Thuận An hiện nay, đất thổ cư có pháp lý sổ đỏ, mặt tiền hẻm xe hơi, mức giá trung bình phổ biến dao động từ 15-20 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích xung quanh.
Giá 19,63 triệu/m² là mức khá cao, sát ngưỡng cao nhất của thị trường đất hẻm xe hơi tại Thuận An.
Cần lưu ý đất được mô tả là “Thổ cư 1 phần” tức không hoàn toàn là đất thổ cư 100%, có thể phần diện tích còn lại là đất trồng cây hoặc đất nông nghiệp, điều này gây hạn chế về xây dựng hoặc cấp phép xây nhà mới toàn diện.
Hẻm xe hơi nhưng chưa rõ chiều rộng hẻm cụ thể, nếu hẻm nhỏ hơn 5m sẽ gây khó khăn cho việc ra vào xe tải lớn và ảnh hưởng giá trị thực tế.
Tổng quan, nếu so với chi phí đất nền khu vực, giá này không quá rẻ, thuộc nhóm đất đã có vị trí tốt và pháp lý khá đầy đủ, tuy nhiên không nên mua ngay với giá này khi chưa kiểm tra kỹ thổ cư 1 phần và quy hoạch chi tiết hẻm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi thuận tiện đi lại, tránh được tình trạng hẻm nhỏ gây khó khăn hồi xe.
- Vị trí sát đường CMT8 và gần tiệc cưới Võ Gia, khu vực đang phát triển với nhiều tiện ích, tiềm năng tăng giá tốt.
- Diện tích đất vuông vắn, ngang 7,5m phù hợp xây nhà phố hoặc chia lô nhỏ.
- Đã có sổ, pháp lý rõ ràng một phần, tạo sự an tâm hơn so với đất chưa sổ hoặc đất nông nghiệp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất phù hợp để xây nhà ở thực tế hoặc đầu tư trung hạn chờ tăng giá. Do thổ cư chỉ 1 phần nên cần kiểm tra quy hoạch để xem xét khả năng xây dựng tối đa.
Nếu hẻm đủ rộng và pháp lý đảm bảo, có thể xây nhà cho thuê hoặc bán lại khi giá đất tăng. Nếu không, nên cân nhắc phương án đầu tư xây mới nhà phố để tăng giá trị.
Không phù hợp làm kho xưởng do nằm trong khu dân cư, hẻm xe hơi nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đất Thuận Giao gần CMT8) | Đối thủ 2 (Đất Thuận An, hẻm xe hơi 6m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 135 | 120 | 140 |
| Chiều ngang (m) | 7,5 | 6,5 | 7 |
| Hẻm | Xe hơi, chưa rõ rộng | Xe hơi 5m | Xe hơi 6m |
| Pháp lý | Đã có sổ, thổ cư 1 phần | Đã có sổ, thổ cư 100% | Đã có sổ, thổ cư 100% |
| Giá/m² (triệu) | 19,63 | 18,5 | 17,8 |
| Tổng giá (tỷ) | 2,65 | 2,22 | 2,5 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chính xác phần đất thổ cư 1 phần: diện tích thổ cư thật sự bao nhiêu, phần còn lại có thể xây dựng không?
- Xác minh chiều rộng hẻm xe hơi, đảm bảo xe tải lớn có thể ra vào tiện lợi.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, tránh rủi ro bị thu hồi đất hoặc quy hoạch làm đường.
- Đánh giá hiện trạng đất và môi trường xung quanh (ô nhiễm, ngập nước mùa mưa, an ninh).
- Thẩm định sổ đỏ thật sự hợp lệ, không tranh chấp, không thế chấp ngân hàng.
