Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ dạng sleep box diện tích khoảng 10 m² tại trung tâm Quận Sơn Trà, Đà Nẵng, mức giá 1.700.000₫/tháng đã bao gồm điện, nước, wifi là mức giá khá phổ biến, thậm chí có phần hợp lý và cạnh tranh so với mặt bằng chung khu vực. Nếu tính ra đơn giá thuê khoảng 170.000₫/m²/tháng, đây là mức giá phù hợp cho phòng trọ có tiện nghi máy lạnh, vệ sinh riêng, và đặc biệt có giờ giấc tự do, không chung chủ – yếu tố gia tăng giá trị sử dụng so với phòng trọ truyền thống.
Với vị trí “gần sân bay, chợ, siêu thị”, đây là khu vực có giao thông thuận tiện, dễ dàng tiếp cận các tiện ích công cộng, nên tiềm năng cho thuê dài hạn khá tốt. Tuy nhiên, do đây là loại hình phòng trọ nhỏ, nên không thể so sánh với nhà nguyên căn hoặc căn hộ cao cấp. Giá thuê này cũng phản ánh đúng tính chất phòng thuê đơn, và không có chi phí phát sinh khác.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng riêng biệt, có vệ sinh riêng: Đây là điểm cộng lớn vì nhiều phòng trọ chỉ chung nhà vệ sinh, còn đây đã có sự riêng tư.
- Giờ giấc tự do, không chung chủ: Rất phù hợp với người đi làm hoặc sinh viên muốn sự thoải mái về thời gian, không bị quản lý gắt gao.
- Tiện nghi máy lạnh, wifi đầy đủ: Tăng giá trị sử dụng, đặc biệt trong khí hậu Đà Nẵng khá nóng bức.
- Vị trí trung tâm, gần sân bay và tiện ích: Nâng cao tiện lợi đi lại và sinh hoạt hàng ngày.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất cho thuê dài hạn với đối tượng người đi làm hoặc sinh viên. Chủ đầu tư nên duy trì và nâng cấp phòng để giữ khách thuê ổn định, tránh rủi ro trống phòng. Với mức giá hiện tại, không phù hợp để đầu tư làm kho xưởng hay xây dựng lại vì diện tích nhỏ và kết cấu không thể thay đổi nhiều.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phường An Hải Bắc) | Đối thủ 2 (Phường Thọ Quang) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 10 m² | 8-12 m² | 10-15 m² |
| Giá thuê | 1.700.000₫/tháng | 1.500.000 – 1.800.000₫/tháng | 1.600.000 – 2.000.000₫/tháng |
| Tiện nghi | Máy lạnh, vệ sinh riêng, wifi | Máy lạnh, vệ sinh chung | Máy lạnh, vệ sinh riêng, wifi |
| Vị trí | Trung tâm Quận Sơn Trà | Gần trung tâm, hẻm nhỏ | Gần biển, cách sân bay 3km |
| Giờ giấc | Tự do, không chung chủ | Quản lý chung chủ | Tự do |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hệ thống điện nước, máy lạnh hoạt động ổn định.
- Đảm bảo vệ sinh riêng biệt không có mùi ẩm mốc hoặc côn trùng.
- Xác minh pháp lý, quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng (nếu có liên quan).
- Đánh giá an ninh khu vực và an toàn phòng cháy chữa cháy.
- Kiểm tra điều kiện về giờ giấc, quy định khu vực có đảm bảo thoải mái như quảng cáo.
Nhận xét về giá: Với mức giá 1,7 triệu đồng/tháng cho phòng 10m² đầy đủ tiện nghi tại vị trí trung tâm Quận Sơn Trà, đây là mức giá hợp lý, không bị đẩy giá quá cao. Người thuê có thể cân nhắc “xuống tiền” nhanh nếu ưu tiên sự riêng tư, tiện nghi và vị trí thuận tiện. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ hiện trạng thực tế phòng và các điều kiện đi kèm trước khi ký hợp đồng.
