Thẩm định giá trị thực:
Địa chỉ nằm tại góc 2 mặt tiền đường Nguyễn Tri Phương và Nguyễn Trãi, Quận 5 – vị trí trung tâm, sầm uất, phù hợp đa ngành kinh doanh. Diện tích xây dựng 25x40m tương đương 1000m²/sàn, tổng 4 tầng (Trệt + 3 lầu) = khoảng 4.000m² sử dụng. Tuy nhiên mô tả diện tích là 3000m² có thể tính theo diện tích sử dụng thực tế hoặc trừ diện tích không sử dụng.
Giá thuê 300 triệu/tháng tương đương 100.000đ/m²/tháng (300 triệu / 3000m²), đây là mức giá khá cao cho mặt bằng kinh doanh tại Quận 5. Thông thường, mặt bằng cho thuê tại khu vực trung tâm quận 5 có giá dao động khoảng 50.000 – 80.000đ/m²/tháng tùy vị trí và trang thiết bị.
Vì là tòa nhà có thang máy, PCCC đầy đủ, 4 tầng, nên giá sẽ cao hơn mặt bằng đơn thuần. Nhưng với giá thuê 300tr/tháng, nếu so sánh với chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), chủ nhà có thể đang định giá cao hơn thị trường ít nhất 20-30%.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang ở mức cao, người thuê cần thương lượng để giảm ít nhất 10-15% hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ tiền thuê tháng đầu hoặc miễn phí dịch vụ để giảm gánh nặng chi phí ban đầu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí góc 2 mặt tiền, rất hiếm có tại Quận 5, giúp tăng khả năng nhận diện thương hiệu và lưu lượng khách.
- Hệ thống thang máy và PCCC đầy đủ là điểm cộng lớn, phù hợp với các chuỗi nhà hàng, showroom cao cấp, văn phòng công ty lớn.
- Diện tích sử dụng lớn, có thể chia nhỏ hoặc tận dụng toàn bộ để đa dạng hóa hoạt động kinh doanh.
- Giao thông thuận lợi, gần nhiều tiện ích, nhà hàng, quán cà phê, bar đang hoạt động sôi động giúp thu hút khách hàng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này rất phù hợp để làm chuỗi nhà hàng, trung tâm thương mại mini hoặc văn phòng đại diện các thương hiệu lớn. Với diện tích lớn và thang máy, có thể chia nhỏ hoặc thuê nguyên tòa cho thuê lại từng phần để tối ưu dòng tiền. Đầu tư cho thuê lâu dài hoặc làm chi nhánh kinh doanh trực tiếp đều khả thi. Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm và giá thuê cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trần Hưng Đạo, Quận 5) | Đối thủ 2 (Đường An Dương Vương, Quận 5) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 3000 m² (4 tầng) | ~1500 m² (3 tầng) | ~2000 m² (4 tầng) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 300 triệu | 110 triệu | 180 triệu |
| Giá/m²/tháng (ước tính) | 100.000đ | 73.000đ | 90.000đ |
| Hệ thống thang máy, PCCC | Có đầy đủ | Có thang máy, PCCC cơ bản | Có thang máy, PCCC |
| Vị trí | Góc 2 mặt tiền, trung tâm sầm uất | Mặt tiền đường lớn, giao thông thuận tiện | Gần trung tâm, khu vực thương mại phát triển |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp.
- Xem xét tình trạng bảo trì, hoạt động của thang máy và hệ thống PCCC để tránh chi phí phát sinh.
- Đánh giá yếu tố phong thủy do là góc 2 mặt tiền, xem có ảnh hưởng xấu như góc nhọn hay không.
- Kiểm tra hợp đồng thuê kỹ về các điều khoản tăng giá, phí dịch vụ phát sinh.
- Đánh giá khả năng quay đầu và đậu đỗ xe cho khách hàng do khu vực trung tâm thường hạn chế bãi xe.
