Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng, diện tích đất 94m² (5m x 18m), diện tích sàn khoảng 90-95m², trên hẻm nhỏ 3m tại Diên Phước – Diên Khánh, Khánh Hòa. Giá đề xuất 1,65 tỷ đồng tương đương khoảng 17,500,000 VNĐ/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực ngoại thành Diên Khánh, nơi đất thổ cư còn khá rẻ, trung bình khoảng 10-13 triệu/m² tùy vị trí, đặc biệt với hẻm nhỏ và nhà cũ như hiện tại.
Nhà xây 1 lầu, 2 phòng ngủ, thiết kế cơ bản, không có thông tin về kết cấu móng, vật liệu hay hoàn thiện cao cấp. Với chi phí xây mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, nếu tính xây mới lại nhà 2 tầng khoảng 90m² sàn sẽ mất 600-700 triệu đồng. Mức giá 1,65 tỷ cho nhà cũ trên đất 94m², với hẻm chỉ 3m, không mặt tiền lớn, là mức giá đã bao gồm giá đất khá cao.
Nhận xét về giá: Giá này có thể đang ở mức tương đối cao, gần sát vùng giá đất mặt tiền hoặc đường rộng hơn tại Diên Khánh. Người mua cần cân nhắc kỹ do yếu tố hẻm nhỏ và khả năng tăng giá đất trong tương lai không quá lớn bằng các khu vực trung tâm hoặc ven biển Nha Trang.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có 2 mặt tiền hẻm nhỏ, giúp thoáng mát và giao thông thuận tiện hơn so với nhà chỉ 1 mặt hẻm.
- Hướng Đông mát mẻ, đón gió biển, phù hợp khí hậu vùng ven biển Khánh Hòa.
- Vị trí gần chợ, bệnh viện, bách hóa xanh, thuận tiện sinh hoạt hàng ngày.
- Khoảng cách cách biển Nha Trang 20 phút di chuyển, phù hợp người làm việc ở trung tâm nhưng thích nhà vùng ven giá thấp hơn.
Tuy nhiên, đường hẻm chỉ rộng 3m, gây khó khăn cho việc đi lại xe lớn, quay đầu xe và vận chuyển vật liệu xây dựng nếu muốn cải tạo hoặc xây mới.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp cho khách mua ở thực, gia đình nhỏ 2-3 người muốn an cư ở vùng ven, tránh ồn ào trung tâm. Có thể cải tạo lại để nâng cao tiện ích. Đầu tư cho thuê dài hạn dạng nhà ở cũng khả thi, tuy nhiên không phù hợp làm kho xưởng do hẻm nhỏ và vị trí dân cư đông.
Nhà cũng có thể mua để đầu tư xây mới nếu chấp nhận chi phí và thời gian, nhưng lợi nhuận không cao do đường hẻm nhỏ ảnh hưởng mật độ xây dựng và giá bán lại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tỉnh Lộ 2, Diên Khánh) | Đối thủ 2 (Thôn Phú Lộc, Diên Khánh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 94 (5×18) | 100 (5.5×18) | 90 (5×18) |
| Loại nhà | Nhà 2 tầng, hẻm 3m | Nhà 1 tầng, mặt tiền đường rộng 6m | Nhà cũ 2 tầng, hẻm 4m |
| Giá bán (tỷ) | 1,65 | 1,55 | 1,4 |
| Đơn giá/m² đất (triệu) | ~17.5 | 15.5 | 15.5 |
| Hướng nhà | Đông | Tây | Nam |
| Tiện ích xung quanh | Chợ, BV, Bách hoá xanh | Chợ, trường học | Gần chợ, giao thông thuận tiện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý: sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp, ranh giới đất chính xác.
- Kiểm tra hiện trạng nhà: có bị thấm dột, nứt tường, độ chắc chắn của kết cấu, hệ thống điện nước.
- Vấn đề hẻm nhỏ 3m: xác định khả năng quay đầu xe ô tô, vận chuyển vật liệu xây dựng nếu muốn sửa chữa hoặc xây dựng mới.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực: đặc biệt khu vực có thể bị giới hạn tăng mật độ xây dựng do hẻm nhỏ và quy hoạch giao thông.
- Phân tích phong thủy: nhà hướng Đông mát mẻ nhưng cần kiểm tra vị trí có khuất gió, bị chắn sáng hay không.