Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích khoảng 20m² tại địa chỉ 66/ Trường Sa, P17, Bình Thạnh đang được cho thuê với giá 1,8 triệu đồng/tháng. Tính đơn giá cho thuê là khoảng 90.000 đ/m²/tháng, mức giá này tương đối phổ biến trong khu vực Bình Thạnh, đặc biệt gần các trường đại học lớn như ĐH Thủy Lợi, ĐH Nhân Văn, ĐH Y Dược, nên phù hợp với sinh viên và người đi làm thu nhập trung bình.
Phòng trọ loại KTX cao cấp, có trang bị máy lạnh, bếp từ, máy giặt dùng chung, camera an ninh, vệ sinh hàng tuần, và nội thất đầy đủ nên mức giá này không cao so với tiện ích cung cấp. Nếu so sánh với thuê phòng trọ bình dân cùng khu, giá thuê thường dao động từ 1,5 – 2 triệu/tháng cho phòng khoảng 15-20m², nên mức giá 1,8 triệu đồng là hợp lý, không quá cao.
Nhận xét về giá: Giá thuê 1,8 triệu đồng/tháng ở mức trung bình, không có dấu hiệu bị đẩy quá cao so với mặt bằng khu vực, đồng thời các tiện ích đi kèm giúp tăng giá trị sử dụng thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay trung tâm Quận Bình Thạnh, di chuyển thuận tiện về Quận 1, Phú Nhuận, Gò Vấp, Tân Bình.
- Gần nhiều trường đại học lớn, rất thích hợp cho sinh viên thuê dài hạn hoặc người đi làm trẻ.
- Phòng trọ trong khu KTX cao cấp, có máy lạnh 24/24, camera an ninh, vệ sinh định kỳ, tạo cảm giác an toàn và sạch sẽ.
- Full nội thất, có tủ cá nhân khóa riêng, giờ giấc tự do không quản lý gắt gao, phù hợp với đối tượng thuê là sinh viên, người đi làm tự do.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này rất thích hợp để ở thực tế, đặc biệt dành cho sinh viên hoặc người đi làm trẻ muốn tìm không gian tiện nghi, an toàn, gần trường học và trung tâm thành phố. Ngoài ra, chủ nhà có thể khai thác cho thuê dài hạn để đảm bảo dòng tiền ổn định. Do diện tích và kết cấu phòng trọ KTX nên không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ Trần Hưng Đạo, Bình Thạnh) |
Đối thủ 2 (Phòng trọ Bạch Đằng, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 20 m² | 18 m² | 22 m² |
| Giá thuê | 1,8 triệu/tháng | 1,6 triệu/tháng | 2 triệu/tháng |
| Tiện ích | Máy lạnh, bếp riêng, vệ sinh, an ninh | Cơ bản, không máy lạnh, bếp dùng chung | Máy lạnh, wifi, an ninh |
| Vị trí | Gần trường ĐH lớn, trung tâm | Gần chợ, xa trường học hơn | Gần bệnh viện, trung tâm |
| Giờ giấc | Tự do, không quản lý gắt | Quản lý giờ giấc chặt | Tự do |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế phòng trọ có đúng như quảng cáo KTX cao cấp, máy lạnh hoạt động tốt không.
- Xem xét tình trạng an ninh khu vực và camera giám sát.
- Xác minh pháp lý cho thuê, hợp đồng rõ ràng, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra giờ giấc, quy định khu trọ để tránh phiền phức về sau.
- Do là phòng trọ trong khu nhà tập thể hoặc KTX, nên kiểm tra hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy đảm bảo an toàn.
