Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 80m² (6,5m x 12,5m), diện tích sử dụng 180m² xây dựng 3 tầng bê tông cốt thép chắc chắn, gồm 4 phòng ngủ và 5 WC. Với mức giá 6,68 tỷ đồng, ta có đơn giá đất trên 83,5 triệu/m² sử dụng (6,68 tỷ / 80m² đất ≈ 83,5 triệu/m² đất), hoặc khoảng 37 triệu/m² sàn xây dựng (6,68 tỷ / 180m²).
So với mặt bằng giá đất và nhà tại Nhà Bè, đặc biệt khu vực trung tâm hành chính Nhà Bè, giá đất hiện nay dao động trong khoảng 70-90 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu. Nhà xây dựng BTCT 3 tầng, nội thất đầy đủ, hẻm xe hơi 6m thuận tiện, nên mức giá này nằm trong ngưỡng chấp nhận được, không bị “ngáo giá” quá cao.
Tuy nhiên, cần lưu ý là nhà nở hậu có thể ảnh hưởng đến phong thủy hoặc thiết kế không tối ưu. Ngoài ra, diện tích đất khá nhỏ 80m² nên hạn chế mở rộng hoặc xây dựng thêm. Với kết cấu hiện tại, nếu xây mới, chi phí xây dựng thô và hoàn thiện ước tính khoảng 6-7 triệu/m² sàn, thì giá trị xây mới khoảng 1,08 – 1,26 tỷ đồng, chiếm khoảng 16-19% giá bán, phần còn lại là giá trị đất và vị trí.
Nhận xét về giá: Giá bán 6,68 tỷ tương đối hợp lý với vị trí trung tâm, nhà mới xây BTCT, hẻm xe hơi 6m. Giá không quá cao, nhưng không có nhiều dư địa để tăng giá đột biến do diện tích đất hạn chế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng 6m, thuận tiện đi lại, đỗ xe trong nhà, hiếm nhà ở Nhà Bè có hẻm to như vậy.
- Vị trí trung tâm hành chính Nhà Bè, gần nhà văn hóa thanh thiếu niên, công viên, trường học, siêu thị, tiện ích đầy đủ.
- Nhà mới xây dựng BTCT, 3 tầng với 4 phòng ngủ, 5 WC, phù hợp gia đình nhiều thành viên.
- Nội thất đầy đủ, có thể vào ở ngay, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
- Nhà có dạng nở hậu, có thể tận dụng không gian phía sau hợp lý, nhưng cần kiểm tra kỹ thiết kế.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho gia đình thuê lại dòng tiền ổn định nhờ số phòng ngủ và vệ sinh nhiều, tiện ích xung quanh tốt. Ngoài ra, nhà có thể được sử dụng làm văn phòng nhỏ hoặc cho thuê từng phòng do gần trung tâm hành chính.
Với diện tích đất hạn chế và đã xây dựng BTCT kiên cố, phương án đầu tư xây lại không khả thi về mặt kinh tế do mật độ xây dựng tối đa không tăng đáng kể, trong khi chi phí xây mới cao. Không thích hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm và khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (6,68 tỷ) | Đối thủ 1 (6,95 tỷ) | Đối thủ 2 (6,79 tỷ) |
|---|---|---|---|
| Địa chỉ | 1806 Huỳnh Tấn Phát, Nhà Bè | 1806 Huỳnh Tấn Phát, Nhà Bè | 1942 Huỳnh Tấn Phát, Nhà Bè |
| Diện tích đất (m²) | 80 | 66 | 64 |
| DT sử dụng (m²) | 180 | ~130 | ~128 |
| Số tầng | 3 | 3 | 3 |
| Phòng ngủ / WC | 4 / 5 | 4 / 5 | 4 / 5 |
| Hẻm xe hơi | 6m | Rộng, xe hơi vào nhà | Rộng, xe hơi vào nhà |
| Nội thất | Full nội thất | Full nội thất | Full nội thất |
| Giá bán | 6,68 tỷ | 6,95 tỷ | 6,79 tỷ |
| Đơn giá đất trên m² | 83,5 triệu/m² | ~105 triệu/m² (6,95 tỷ / 66m²) | ~106 triệu/m² (6,79 tỷ / 64m²) |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch xung quanh, đặc biệt kế bên nhà văn hóa và công viên có thể có quy hoạch phát triển trong tương lai ảnh hưởng đến tiếng ồn hoặc mật độ xây dựng.
- Kiểm tra kỹ thiết kế nhà do nhà nở hậu, tránh lỗi phong thủy hoặc khó tận dụng không gian.
- Thẩm định nội thất tặng kèm có đảm bảo chất lượng và không bị lỗi kỹ thuật, tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Kiểm tra pháp lý sổ hồng đã hoàn công đầy đủ, không vướng tranh chấp.
- Hẻm xe hơi 6m, nhưng cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, tránh hẻm cụt hoặc khó di chuyển lớn.
