Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 40m², diện tích sử dụng 80m², gồm 1 trệt 1 lầu với 2 phòng ngủ, 2 toilet, ban công, hướng Tây Nam. Giá bán 1,799 tỷ tương đương 44,975 triệu/m² sử dụng. Mức giá này thuộc phân khúc trung cao tại khu vực Quận Ninh Kiều, Cần Thơ, đặc biệt với nhà trong hẻm. Tuy nhiên, hẻm trước nhà chỉ rộng 1,5m, cách đường ô tô 15m, điều này giới hạn khả năng tiếp cận và vận chuyển, giảm giá trị thực so với nhà mặt tiền hoặc hẻm xe hơi rộng.
So với chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện, với diện tích sàn 80m², giá xây mới khoảng 0,5 tỷ. Vì vậy, phần còn lại 1,3 tỷ là giá trị đất và vị trí. Diện tích đất 40m² ở trung tâm Ninh Kiều là khá nhỏ, nhưng vị trí gần trường Đại học Kỹ Thuật Công Nghệ Cần Thơ tăng tính thanh khoản và tiềm năng cho thuê.
Nhận xét: Giá này có phần hơi cao so với mặt bằng hẻm nhỏ, cần thương lượng giảm khoảng 5-10% do hẻm nhỏ và hạn chế quay đầu xe. Giá hiện tại đang ở mức sát thị trường nhưng chưa hẳn là quá tốt.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Gần trường Đại học lớn, thuận tiện cho thuê sinh viên hoặc cán bộ giảng viên.
- Nhà xây dựng kiên cố, có 2 phòng ngủ và 2 toilet phù hợp gia đình nhỏ hoặc cho thuê từng phòng.
- Hướng Tây Nam phù hợp khí hậu, ban công thoáng mát.
- Hẻm nhỏ 1,5m là điểm yếu về giao thông, nhưng đổi lại tạo sự yên tĩnh, an ninh hơn hẳn so với mặt tiền ồn ào.
- Đã có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng, thổ cư 100%, giảm rủi ro tranh chấp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí gần đại học, nhà thích hợp nhất để cho thuê dòng tiền dài hạn, đặc biệt là cho thuê phòng trọ hoặc căn hộ mini cho sinh viên và người đi làm trẻ. Ở thực cũng phù hợp với gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng trẻ. Do hẻm nhỏ, không thuận tiện cho kho xưởng hay kinh doanh lớn, và diện tích nhỏ không phù hợp đầu tư xây lại quy mô lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 3m Nguyễn Văn Cừ) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền đường An Hòa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 40 | 45 | 50 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 80 | 85 | 90 |
| Giá bán (tỷ) | 1,799 | 1,9 | 2,5 |
| Đơn giá (triệu/m² sử dụng) | 44,98 | 44,71 | 27,78 |
| Hẻm/ Mặt tiền | Hẻm 1,5m | Hẻm 3m | Mặt tiền rộng 6m |
| Hướng | Tây Nam | Đông Bắc | Đông Nam |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Gần ĐH Kỹ thuật Công nghệ | Gần chợ, trường học | Gần trung tâm hành chính |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hẻm: chiều rộng 1,5m rất hẹp, cần xác định khả năng quay đầu xe, vận chuyển đồ đạc, cứu hỏa.
- Kiểm tra hiện trạng nhà: khả năng thấm dột, kết cấu móng, tường, hệ thống điện nước vì nhà đã xây dựng không mới.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực: đảm bảo không bị lộ giới mở rộng đường hoặc quy hoạch dân cư thay đổi làm giảm giá trị.
- Đối chiếu sổ đỏ với thực tế, tránh trường hợp tranh chấp hoặc đất nằm trong khu đất công cộng.
- Phân tích phong thủy hướng Tây Nam, xem có hợp tuổi người mua hay không.
