Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 20m² tại địa chỉ 385 Đường Quang Trung, Phường 10, Quận Gò Vấp được cho thuê với giá 2,8 triệu đồng/tháng, chưa kể tiền cọc 1 tháng. Đơn giá thuê tương đương khoảng 140.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến trong khu vực Gò Vấp đối với phòng trọ nhà trống, không nội thất.
Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khu vực Gò Vấp có nhiều lựa chọn phòng trọ mới xây dựng với tiện ích kèm theo, giá dao động từ 2,5 – 3 triệu cho diện tích tương đương nhưng có nội thất cơ bản. Vì vậy, mức giá 2,8 triệu chưa phải là quá rẻ, đặc biệt khi phòng trọ này không có nội thất hỗ trợ.
Nhận xét về giá: Mức giá 2,8 triệu/tháng là hợp lý nhưng không hấp dẫn, chưa có lợi thế cạnh tranh rõ rệt so với các phòng trọ cùng phân khúc trong khu vực Gò Vấp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí trên đường Quang Trung, một trong những trục đường chính của Gò Vấp, thuận tiện di chuyển và gần các tiện ích như chợ, siêu thị, trường học.
– Nhà trống, không nội thất nên người thuê có thể dễ dàng tùy biến theo nhu cầu cá nhân.
– Tuy nhiên, không có thông tin về mặt tiền hay hẻm dẫn vào, nếu phòng nằm trong hẻm nhỏ hoặc khu vực đông đúc, có thể gây hạn chế về không gian và an ninh.
– Nhà cũ hoặc không có trang bị tiện ích sẽ là điểm yếu khi cạnh tranh với các phòng trọ mới xây, có bảo vệ, camera, wifi miễn phí.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp với người thuê cần chỗ ở giá vừa phải, chủ yếu ở thực hoặc sinh viên, người đi làm độc thân. Với diện tích nhỏ và nhà trống, khả năng cho thuê dài hạn ổn định nếu chủ nhà có thể cải thiện tiện ích cơ bản như trang bị thêm nội thất tối thiểu.
Không phù hợp để đầu tư cho thuê cao cấp hoặc làm dịch vụ lưu trú ngắn hạn do thiếu tiện nghi và vị trí không nổi bật.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Địa chỉ | 385 Quang Trung, P10, Gò Vấp | 215 Nguyễn Oanh, P17, Gò Vấp | 96 Lê Văn Thọ, P9, Gò Vấp |
| Diện tích | 20 m² | 18 m² | 22 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 2,8 | 2,5 | 3,0 |
| Nội thất | Nhà trống | Cơ bản (giường, tủ) | Nhà trống có quạt |
| Vị trí | Đường lớn, thuận tiện | Hẻm nhỏ, ít tiện ích | Đường lớn, nhiều tiện ích |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý cho thuê, đặc biệt nếu phòng nằm trong khu nhà tập thể hoặc khu dân cư có quy hoạch phát triển mới.
- Kiểm tra tình trạng an ninh khu vực, ánh sáng và thông gió phòng trọ.
- Đánh giá kỹ hiện trạng nhà trống: xem có ẩm mốc, thấm dột, hệ thống điện nước hoạt động tốt không.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe, bãi đậu xe gần đó nếu có xe máy hoặc ô tô.
- Đánh giá tiện ích xung quanh thực tế (chợ, siêu thị, trường học) có phù hợp nhu cầu không.
