Thẩm định giá trị thực:
Diện tích 32m², nhà nguyên căn 5 tầng, giá thuê 13 triệu/tháng tương đương khoảng 406.000đ/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng cho thuê nhà nguyên căn tại khu vực Phan Đình Giót, Quận Thanh Xuân, nơi giá thuê trung bình dao động từ 250.000 – 350.000đ/m²/tháng cho nhà mới hoặc cải tạo tốt.
Nhà 5 tầng, nếu tính tổng diện tích sàn khoảng 160m² (32m² x 5 tầng), thì chi phí thuê theo diện tích tổng thể là khoảng 81.250đ/m²/tháng, mức này lại rẻ hơn nhiều so với giá thuê từng tầng riêng lẻ. Tuy nhiên, thông tin mô tả không rõ nội thất từng tầng và mục đích sử dụng từng tầng. Nếu chủ nhà cho thuê nguyên căn toàn bộ 5 tầng với mục đích văn phòng hoặc ở kết hợp kinh doanh thì giá 13 triệu/tháng có thể hơi cao.
Nhận xét về giá: Giá 13 triệu/tháng là mức thuê trên trung bình, cần kiểm tra thêm về tình trạng nhà mới và nội thất, đồng thời so sánh với các căn tương tự trong khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Phan Đình Giót là tuyến phố trung tâm Quận Thanh Xuân, giao thông thuận tiện, gần nhiều tiện ích, thuận lợi cho cả ở và kinh doanh.
- Nhà mới, nội thất đầy đủ: Đây là điểm cộng lớn, giúp tiết kiệm chi phí sửa chữa, sẵn sàng sử dụng.
- Diện tích nhỏ, phù hợp thuê ở hoặc làm văn phòng nhỏ: 32m²/tầng, tổng 5 tầng, phù hợp nhóm khách thuê muốn không gian riêng biệt từng tầng.
- Không nêu rõ mặt tiền hay hẻm: Cần xác thực lại mặt tiền rộng hay hẻm nhỏ để đánh giá thuận tiện di chuyển, đặc biệt với nhà 5 tầng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
- Phù hợp nhất để ở thực hoặc làm văn phòng công ty nhỏ, start-up.
- Có thể thuê để kinh doanh dịch vụ nhỏ như spa, salon nếu kết cấu nhà và giấy phép phù hợp.
- Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và vị trí trung tâm.
- Đầu tư xây lại ít hợp lý vì thuê nhà mới, chi phí xây mới tại khu vực này khá cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 Nhà 4 tầng, Phan Đình Giót |
Đối thủ 2 Nhà 5 tầng, Nguyễn Tuân (cách 1km) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sàn | 32m² x 5 tầng = 160m² | 30m² x 4 tầng = 120m² | 35m² x 5 tầng = 175m² |
| Giá thuê | 13 triệu/tháng | 9 – 11 triệu/tháng | 12 – 14 triệu/tháng |
| Nội thất | Đầy đủ, nhà mới | Cơ bản, nhà cũ | Hoàn thiện cao cấp |
| Vị trí | Phố Phan Đình Giót, trung tâm | Phố Phan Đình Giót, hẻm nhỏ | Phố Nguyễn Tuân, đường lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và xây dựng 5 tầng đúng phép.
- Xác nhận rõ mặt tiền nhà rộng hay nằm trong hẻm nhỏ, hẻm có đủ rộng để xe ra vào thuận tiện hay không.
- Kiểm tra hiện trạng nhà thật sự mới và nội thất có đúng như quảng cáo không.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, thang máy (nếu có) và an ninh khu vực.
- Đánh giá phong thủy và hướng nhà, tránh các hướng xấu gây ảnh hưởng đến người thuê lâu dài.
- Kiểm tra khả năng đỗ xe cho người thuê và khách đến liên hệ công việc.
