Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà nguyên căn tại đường Bùi Thế Mỹ, P.10, Tân Bình có diện tích đất là 18.9 m² (kích thước 2.7m x 7m), kết cấu 1 trệt + 1 lửng (theo mô tả có thể tận dụng làm phòng phụ), 1 phòng ngủ và 1 WC. Đây là nhà trong hẻm nhỏ với chiều ngang hẹp chỉ 2.7m, khá khiêm tốn về mặt diện tích và tiện ích.
Với mức giá cho thuê 5.5 triệu/tháng, ta có đơn giá khoảng 291.000 VNĐ/m²/tháng (5,500,000 / 18.9 m²). Mức giá này tương đối cao nếu so với mặt bằng nhà thuê trong cùng khu vực hẻm nhỏ Tân Bình, nơi giá thuê trung bình dao động từ 3.5 đến 5 triệu/tháng cho căn nhà tương tự diện tích.
Nhà xây dựng cũ, kết cấu đơn giản, không có nhiều tiện nghi nâng cao giá trị (chỉ 1 máy lạnh, phòng ngủ nhỏ, hẻm thông nhưng khá hẹp). Chi phí xây mới tại khu vực này khoảng 6-7 triệu/m2 sàn, nên so sánh nếu đầu tư xây mới để thuê hoặc bán lại, giá thuê hiện tại chưa thực sự hấp dẫn.
Nhận xét về giá: Giá cho thuê 5.5 triệu/tháng là mức khá cao so với diện tích và kết cấu, cần thương lượng giảm khoảng 10-15% để phù hợp hơn với thị trường và tránh rủi ro thuê lâu dài.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm thông, khu dân cư yên tĩnh phù hợp cho người muốn ở thực hoặc làm việc tại nhà.
- Có thêm gác lửng có thể ngăn phòng nhỏ, tận dụng không gian hiệu quả trong diện tích nhỏ hẹp.
- Vị trí nằm trong quận Tân Bình, thuận tiện di chuyển đến các quận trung tâm và sân bay.
Tuy nhiên, nhược điểm lớn là mặt tiền quá hẹp (2.7m) gây hạn chế sinh hoạt và khó khăn khi vận chuyển đồ đạc lớn; hẻm nhỏ cũng có thể gây khó khăn cho xe cộ và an ninh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho đối tượng thuê là người đi làm độc thân hoặc gia đình nhỏ muốn tìm chỗ ở yên tĩnh, an ninh. Không phù hợp để kinh doanh hoặc làm kho xưởng do diện tích nhỏ và hẻm hẹp.
Với diện tích và kết cấu hiện tại, khả năng đầu tư xây mới là khó khăn do diện tích đất nhỏ, nên nên ưu tiên sử dụng để ở thực hoặc cho thuê dài hạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 3m, P.10, Tân Bình) | Đối thủ 2 (Nhà nguyên căn 1PN, P.11, Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 18.9 | 25 | 20 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 5.5 | 5.0 | 4.8 |
| Chiều ngang (m) | 2.7 | 3.5 | 3.0 |
| Kết cấu | 1 trệt + lửng, 1PN, 1WC | 1 trệt, 1PN, 1WC | 1 trệt, 1PN, 1WC |
| Hẻm | 2.5m, thông | 3m, thông | 2.8m, thông |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ trạng thái kết cấu nhà: tường, sàn, trần có bị nứt, ẩm mốc hay không.
- Hẻm nhỏ nên kiểm tra khả năng quay đầu xe, gửi xe cho khách và tránh gây bất tiện khi di chuyển.
- Xác minh rõ ràng pháp lý và sổ đỏ, vì nhà trong hẻm nhỏ thường dễ có tranh chấp hoặc ranh giới đất không rõ ràng.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, điều hòa đã hoạt động tốt chưa.
- Thăm dò khu vực xung quanh về mức độ an ninh và tiện ích phục vụ sinh hoạt.
