Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 30 m² tại khu vực Đường Phú Thọ Hoà, Quận Tân Phú có mức giá thuê 2,8 triệu/tháng tương đương ~93.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến cho phòng trọ cao cấp có nội thất đầy đủ, thang máy, camera 24/7 tại khu vực Tân Phú.
So với giá thuê phòng trọ bình dân khu vực này (khoảng 1,8 – 2,2 triệu/tháng cho diện tích tương đương nhưng không có thang máy, nội thất cơ bản), mức giá 2,8 triệu có thể coi là hơi cao khoảng 20-30%. Tuy nhiên, nếu xét đến tiện ích như thang máy, bảo vệ, camera, cửa sổ thoáng, máy lạnh sẵn có thì mức này vẫn hợp lý.
Nhận xét về giá: Giá thuê này không bị đội quá cao so với mặt bằng nhưng cũng không có quá nhiều ưu đãi để gọi là rẻ. Người thuê cần cân nhắc kỹ tiện ích thực tế so với giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Thang máy và nhà xe rộng giúp thuận tiện cho người thuê, hiếm thấy ở các phòng trọ cùng khu vực thường hẻm nhỏ, không có thang máy.
- Hệ thống camera 24/7 và ra vào bằng vân tay tăng cường an ninh cho người thuê.
- Gác cao và cửa sổ thoáng giúp phòng thông thoáng, giảm bức bí, khác biệt so với nhiều phòng trọ nhỏ hẹp khác.
- Vị trí gần chợ và cửa hàng tiện lợi giúp việc sinh hoạt dễ dàng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê đối tượng nhân viên văn phòng, người đi học cần không gian riêng tư và tiện nghi tốt. Khó có khả năng cho thuê làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ và loại hình căn hộ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lũy Bán Bích) | Đối thủ 2 (Đường Tây Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 30 | 25 | 28 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 2.8 | 2.2 | 2.5 |
| Tiện ích | Thang máy, máy lạnh, camera, gác cao | Không thang máy, máy lạnh tự trang bị | Thang máy, máy lạnh, không camera |
| Vị trí | Gần chợ, tiện lợi | Hẻm nhỏ, ít tiện ích xung quanh | Gần trường học, chợ nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế tình trạng máy lạnh và các thiết bị nội thất có hoạt động tốt không.
- Xác minh hệ thống thang máy vận hành ổn định, có bảo trì định kỳ.
- Kiểm tra an ninh thực tế của hệ thống camera và cửa ra vào vân tay.
- Đánh giá chất lượng không gian gác cao có đủ thoáng mát, không bị ẩm mốc.
- Kiểm tra giờ giấc ra vào có thực sự linh hoạt như quảng cáo.
