Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 80m² (4x20m), xây 3 tầng, tổng diện tích sàn sử dụng khoảng 240m². Giá bán 13,2 tỷ đồng tương đương 165 triệu/m² đất và khoảng 55 triệu/m² sàn xây dựng.
So với mặt bằng Quận 7, đặc biệt khu vực gần chợ Tân Mỹ, Phú Mỹ Hưng, giá đất mặt tiền đường 14m dao động khoảng 120-150 triệu/m² tùy vị trí. Giá 165 triệu/m² đất này đã ở mức cao, gần ngưỡng tối đa do vị trí mặt tiền đường lớn, khu vực kinh doanh sầm uất.
Nhà xây 3 tầng, hoàn thiện cơ bản, giá xây dựng mới theo chuẩn hiện nay (6,5 triệu/m²) cho phần thô + hoàn thiện thì chi phí xây dựng khoảng 1,56 tỷ cho 240m² sàn. Như vậy phần còn lại là giá đất và giá trị vị trí mặt tiền.
Nhận xét về giá: Giá này có phần hơi cao so với mặt bằng chung khu vực, có thể đang bị đẩy giá do vị trí mặt tiền kinh doanh tốt. Người mua nên xem xét kỹ pháp lý và tình trạng nhà trước khi quyết định.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 4m trên đường 14m: Rất thuận tiện cho kinh doanh, dễ dàng tiếp cận khách hàng, đỗ xe.
- Vị trí gần chợ Tân Mỹ và Phú Mỹ Hưng: Khu vực sầm uất, giá trị thương mại cao, phù hợp đa dạng ngành nghề.
- Nhà 3 tầng, 4 phòng ngủ, 5 phòng vệ sinh: Thiết kế phù hợp cho kinh doanh kết hợp ở hoặc cho thuê.
- Đã có sổ hồng rõ ràng: Tăng tính an tâm về pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để vừa ở vừa kinh doanh hoặc làm văn phòng cho thuê. Với vị trí mặt tiền đường lớn và gần các khu thương mại, nhà có thể khai thác dòng tiền tốt từ việc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Ngoài ra, cũng có tiềm năng đầu tư giữ giá hoặc phát triển thêm nếu được phép cải tạo nâng tầng hoặc mở rộng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 2, Q7) | Đối thủ 2 (Đường số 3, Q7) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 80 (4×20) | 90 (5×18) | 75 (5×15) |
| Diện tích sàn (m²) | 240 (3 tầng) | 270 (3 tầng) | 225 (3 tầng) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 13.2 | 12.5 | 11.8 |
| Giá/m² đất (triệu) | 165 | 138 | 157 |
| Vị trí | Mặt tiền đường 14m, gần chợ Tân Mỹ | Mặt tiền đường 10m, khu dân cư | Mặt tiền đường 12m, gần trường học |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đảm bảo không bị tranh chấp, quy hoạch.
- Khảo sát hiện trạng nhà: do hoàn thiện cơ bản nên cần kiểm tra kỹ hệ thống điện nước, kết cấu chịu lực.
- Kiểm tra hướng nhà có phù hợp phong thủy người mua hay không.
- Xem xét khả năng mở rộng tầng hoặc cải tạo để tăng giá trị khai thác.
