Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích 52m² (4x13m), mức giá 2,39 tỷ tương đương 45,96 triệu đồng/m². Với nhà phố liền kề tại Quận 12, mức giá này nằm trong phân khúc cao so với mặt bằng chung khu vực, bởi các căn nhà tương tự, diện tích từ 50-60m², thường dao động từ 35-42 triệu/m² tùy vị trí đường lớn hay hẻm.
Nhà 1 trệt 1 lầu, 2 phòng ngủ, 2 WC, kết cấu khá cơ bản, chưa có thông tin về chất lượng xây dựng cụ thể. Chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với 104m² sàn xây dựng (2 tầng x 52m²), chi phí thô hoàn thiện khoảng 650-750 triệu. Giá bán hiện tại đã gấp 3 lần chi phí xây dựng mới, nên giá chủ yếu nằm ở vị trí và tiềm năng hạ tầng.
Đường TX25 đang mở rộng lên 25m, hẻm trước nhà 5m xe tải ra vào thoải mái, đây là điểm cộng lớn về khả năng giao thông và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, pháp lý là sổ chung công chứng vi bằng chứ chưa sổ riêng, có thể gây khó khăn cho việc vay ngân hàng hoặc chuyển nhượng nhanh.
Nhận xét về giá: Giá đang bị đẩy lên cao khoảng 10-15% so với mặt bằng chung hẻm xe hơi khu vực. Người mua cần cân nhắc kỹ, đặc biệt kiểm tra rõ tình trạng sổ chung và quy hoạch mở rộng đường TX25.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm trước nhà rộng 5m, xe tải lớn đi lại thuận tiện, hiếm căn nhà nào cùng hẻm có thể ra vào xe tải thoải mái.
- Đường TX25 đang mở rộng lên 25m, dự kiến nâng giá trị bất động sản khu vực trong tương lai gần.
- Nhà trống, dọn vào ở ngay, kèm nội thất cơ bản, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí sửa chữa.
- Vị trí nằm trong khu dân cư hiện hữu, môi trường sống ổn định.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho khách hàng mua để ở thực, nhất là gia đình nhỏ hoặc đôi vợ chồng trẻ. Với hẻm rộng và vị trí tốt, cũng có thể khai thác cho thuê dài hạn dòng căn hộ 2 phòng ngủ.
Đầu tư xây lại chưa thực sự tối ưu do chi phí xây dựng và giá bán hiện tại đã khá cao. Nếu mua với mục đích đầu tư, cần chờ thêm vài năm để giá đất tăng rõ rệt sau khi đường TX25 hoàn thiện.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Khương, Q12) | Đối thủ 2 (Hẻm 6m Nguyễn Ảnh Thủ, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 52 m² (4×13) | 55 m² (4×13.5) | 50 m² (4×12.5) |
| Giá bán | 2,39 tỷ (~46 triệu/m²) | 2,2 tỷ (~40 triệu/m²) | 2,0 tỷ (~40 triệu/m²) |
| Hẻm/Rộng đường | Hẻm xe tải 5m, đường TX25 mở rộng 25m | Hẻm xe hơi 6m | Hẻm 6m, xe tải nhỏ |
| Pháp lý | Sổ chung công chứng vi bằng | Sổ riêng | Sổ riêng |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu, 2PN, 2WC | 1 trệt 1 lầu, 3PN | Nhà cấp 4, cần sửa sang |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ chung, xác minh khả năng tách sổ riêng trong tương lai để tránh rủi ro khi bán lại hoặc vay vốn.
- Kiểm tra quy hoạch hiện tại và tương lai của đường TX25, tránh trường hợp bị giải tỏa một phần đất làm lộ giới.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng nhà, hệ thống điện nước, đặc biệt sau khi đã sử dụng lâu năm.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe tải trong hẻm, tránh tình trạng hẻm cụt hoặc khó di chuyển gây bất tiện.
- Xác định rõ ràng quyền sử dụng đất và cam kết của chủ gốc về tính pháp lý để tránh tranh chấp.
