Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất và sử dụng 98.4m², với mặt tiền 5m và chiều dài 18m, thuộc loại nhà cấp 4 có gác suốt, tọa lạc tại đường Đô Đốc Chấn, phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú – khu vực nội thành TP Hồ Chí Minh. Giá rao bán 8.5 tỷ đồng, tương đương khoảng 86.38 triệu đồng/m².
So với mặt bằng giá đất và nhà trong khu vực Tân Phú, đặc biệt tại phường Sơn Kỳ, giá đất trung bình hiện nay dao động từ 70 – 90 triệu/m² tùy vị trí và hẻm rộng hay hẻm nhỏ. Nhà cấp 4 cũ, chưa có cải tạo hay nâng cấp đáng kể, thường giá trị xây dựng thấp, chi phí xây dựng lại mới từ 6-7 triệu/m² sàn, tương đương khoảng 600 – 700 triệu cho phần xây dựng gác suốt (ước tính ~100m² sàn).
Như vậy, với mức giá này, giá bán đang ở mức cao, gần ngưỡng trên của khu vực. Với nhà cấp 4 cũ, chưa cải tạo, sẽ khó đạt được giá trị tương xứng nếu so sánh với nhà mới xây hoặc nhà phố 2-3 tầng trong cùng khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi thuận tiện cho di chuyển, hiếm nhà ngõ hẻm xe hơi có mặt tiền 5m trong khu vực Sơn Kỳ.
- Nhà có gác suốt, tăng diện tích sử dụng hữu ích mà không phải xây mới toàn bộ.
- Vị trí nằm trên đường Đô Đốc Chấn – tuyến đường kết nối tốt, không quá xa các tiện ích như chợ, trường học.
Tuy nhiên, nhà cấp 4 cũ, chưa xây mới nhiều tầng nên chưa khai thác tối đa được quỹ đất.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất là mua để xây lại nhà phố 2-3 tầng nhằm tăng diện tích sử dụng và giá trị tài sản về lâu dài. Căn nhà hiện tại không thực sự phù hợp cho ở thực hoặc cho thuê dòng tiền hiệu quả do kết cấu cũ và hạn chế về diện tích sàn.
Đầu tư xây mới sẽ tối ưu hóa giá trị sử dụng và tăng giá trị tài sản trong tương lai.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Sơn Kỳ, Tân Phú) | Đối thủ 2 (Đường Tây Thạnh, Tân Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 98.4 | 100 | 95 |
| Loại nhà | Nhà cấp 4, gác suốt | Nhà 2 tầng mới xây | Nhà cấp 4, đang sửa sang |
| Mặt tiền (m) | 5 | 4.5 | 5 |
| Hẻm | Hẻm xe hơi | Hẻm xe máy | Hẻm xe hơi |
| Giá bán (tỷ) | 8.5 | 8.7 | 7.9 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 86.38 | 87 | 83.15 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà cấp 4 cũ, đặc biệt các điểm dễ xuống cấp như thấm dột, nền móng, kết cấu gác suốt.
- Đánh giá kỹ pháp lý sổ đất để tránh tranh chấp, đảm bảo quyền sử dụng đất rõ ràng.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực có cho phép xây dựng tối đa bao nhiêu tầng để tính toán khai thác tối ưu.
- Hẻm xe hơi nhưng cần xác định rộng bao nhiêu mét, có đủ điều kiện quay đầu xe hoặc dễ dàng ra vào hay không.
- Kiểm tra hướng nhà, phong thủy nếu người mua quan tâm.
Kết luận: Mức giá 8.5 tỷ cho nhà cấp 4 diện tích gần 100m², hẻm xe hơi tại Tân Phú là mức giá khá cao, gần ngưỡng trên của thị trường. Người mua nên cân nhắc thương lượng giảm giá bởi nhà cũ cần cải tạo nhiều, chưa khai thác tối đa tiềm năng xây dựng. Nếu có kế hoạch xây mới, có thể chấp nhận mức giá này nhưng vẫn nên ép giá khoảng 5-7% để bù chi phí đầu tư sửa chữa, xây dựng lại.
![[1013] 🔥🔥🔥NHÀ HẺM TRỊNH ĐÌNH TRỌNG NỞ HẬU - 2 MẶT HẺM THÔNG THOÁNG](https://cdn.timnhatot.com/img/215403/bad359b9ef99365624f5828a07afb6a3.jpg?class=thumbnail)
