Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Chiêu Liêu, phường Dĩ An, diện tích đất 72,9m², ngang 4m, giá bán 4,48 tỷ đồng, tương đương 61,37 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao cho khu vực Dĩ An hiện nay, bởi mặt bằng giá đất trung bình mặt tiền đường lớn trong Dĩ An dao động khoảng 40-50 triệu/m² tùy vị trí. Tuy nhiên, căn nhà đang là nhà cấp 4 1 tầng, chưa hoàn công, trong hẻm xe hơi (không phải mặt tiền chính), nên giá này có phần bị đẩy lên quá cao.
Chi phí xây dựng nhà mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn. Với 73m² đất, nếu xây mới 3 tầng (khoảng 200m² sàn), chi phí xây dựng hoàn thiện khoảng 1,2-1,4 tỷ đồng. Khi đó, giá đất thực tế chỉ nên khoảng 3 tỷ đồng để tổng giá trị hợp lý. Nhà cũ, chưa hoàn công làm giảm đáng kể giá trị thực tế so với nhà hoàn thiện.
Nhận xét: Giá 4,48 tỷ là bị thổi lên khoảng 30-40% so với giá đất và nhà hiện trạng thực tế tại khu vực, không phù hợp để mua ngay nếu không thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí gần ngã 3 Ông Xã, kết nối Nguyễn Thị Minh Khai và DT743, khu vực sầm uất, dễ dàng kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
– Hướng Đông Nam mát mẻ, có lợi về phong thủy và khí hậu.
– Nhà trong hẻm xe hơi, mặt tiền 4m, tuy không phải mặt tiền đường chính nhưng hẻm rộng, vẫn thuận tiện di chuyển.
– Nhà có 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, phù hợp để ở hoặc cho thuê căn hộ nhỏ.
– Tuy nhiên, điểm trừ là nhà chưa hoàn công, có thể gặp khó khăn về pháp lý hoặc xin giấy phép xây dựng lại.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để đầu tư xây lại hoặc cải tạo làm nhà cho thuê kinh doanh nhỏ. Với vị trí tốt, nếu làm mới 2-3 tầng sẽ tăng đáng kể giá trị và dòng tiền cho thuê. Nếu mua để ở, cần lưu ý về hiện trạng nhà cũ và rủi ro pháp lý chưa hoàn công. Kinh doanh mặt bằng nhỏ cũng khả thi nếu cải tạo hợp lý.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền Nguyễn Thị Minh Khai) | Đối thủ 2 (Nhà hẻm lớn DT743) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 72,9 (đất) | 80 | 70 |
| Giá (tỷ) | 4,48 | 5,5 | 3,9 |
| Giá/m² (triệu) | 61,37 | 68,75 | 55,71 |
| Loại nhà | Nhà 1 tầng, chưa hoàn công, hẻm xe hơi | Nhà 2 tầng, mặt tiền kinh doanh | Nhà 1 tầng, hẻm lớn, hoàn công |
| Pháp lý | Đã có sổ, chưa hoàn công | Đã hoàn công, sổ đỏ | Hoàn công, sổ hồng |
| Tiện ích | Gần ngã 3, khu kinh doanh | Khu vực kinh doanh sầm uất | Gần đường chính, hẻm rộng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Pháp lý: Kiểm tra kỹ phần chưa hoàn công, nguy cơ phát sinh chi phí hoàn thiện giấy tờ và xây dựng lại.
- Kiểm tra kết cấu nhà hiện trạng, đánh giá mức độ xuống cấp, thấm dột, móng, tường chịu lực.
- Hẻm xe hơi nhưng cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, giao thông nội bộ hẻm vào giờ cao điểm.
- Xem xét quy hoạch xung quanh, có kế hoạch mở rộng đường hay dự án lớn nào không ảnh hưởng đến tài sản.
- Đánh giá phong thủy hướng Đông Nam, tránh nhà bị khuất ánh sáng hoặc ngập nước.
