Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất tổng: 195,2 m², trong đó chỉ có 75 m² là đất thổ cư, còn lại là đất vườn hoặc đất nông nghiệp (không rõ), nên khả năng xây dựng nhà ở chỉ được phép trên phần 75 m² thổ cư. Với giá bán 2,5 tỷ đồng, ta có đơn giá trên toàn bộ diện tích là ~12,81 triệu đồng/m². Tuy nhiên, nếu tính riêng phần thổ cư (75 m²), giá đất thổ cư thực tế sẽ lên đến khoảng 33,3 triệu đồng/m², là mức khá cao so với mặt bằng chung khu vực xã Hòa Long, TP Bà Rịa.
So sánh với thị trường đất thổ cư ở vùng lân cận Bà Rịa, giá đất thổ cư thường dao động khoảng 18 – 25 triệu đồng/m² tùy vị trí và mặt tiền. Vị trí này gần bùng binh cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, thuận tiện đi sân bay Long Thành trong 30 phút, gần bệnh viện, chợ, trường học… tuy nhiên đất có phần không full thổ cư và nằm trong hẻm xe hơi, có thể sẽ hạn chế khả năng kinh doanh hoặc xây dựng công trình lớn.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại có dấu hiệu bị đẩy cao khoảng 25-40% so với mặt bằng chung đất thổ cư cùng khu vực, do đó người mua cần thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu bên bán làm rõ về phần đất ngoài thổ cư và khả năng chuyển đổi sang thổ cư để tránh rủi ro về sau.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần bùng binh cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, thuận tiện giao thông và kết nối sân bay Long Thành.
- Gần trung tâm hành chính xã Hòa Long, bệnh viện Bà Rịa, chợ và trường học, tiện ích đầy đủ.
- Hẻm xe hơi rộng đủ để ô tô ra vào, thuận tiện cho cư dân.
- Diện tích đất rộng, chiều dài 29m, phù hợp làm nhà vườn hoặc xây dựng nhà đơn lập.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn cứ vào diện tích thổ cư chỉ 75 m², bất động sản này phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Xây nhà vừa đủ cho gia đình, tận dụng diện tích đất dài để làm sân vườn hoặc tiểu cảnh.
- Đầu tư: Nếu có khả năng chuyển đổi phần đất còn lại thành thổ cư, giá trị sẽ tăng mạnh, phù hợp đầu tư dài hạn.
Không phù hợp để xây căn hộ cao tầng hoặc kinh doanh lớn do hạn chế diện tích thổ cư và hẻm xe hơi, cũng không tối ưu làm kho xưởng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 11, Hòa Long) | Đối thủ 2 (Đường Lê Hồng Phong, TP Bà Rịa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 195 (75 thổ cư) | 180 (100% thổ cư) | 200 (95% thổ cư) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 2,5 | 2,3 | 2,8 |
| Giá/m² thổ cư (triệu đồng) | 33,3 | 23 | 26,5 |
| Vị trí | Hẻm xe hơi gần bùng binh cao tốc | Mặt tiền đường nhựa rộng 8m | Gần trung tâm thành phố |
| Pháp lý | Có sổ, thổ cư 1 phần | Có sổ, thổ cư toàn bộ | Có sổ, thổ cư gần như toàn bộ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra rõ phần diện tích còn lại ngoài thổ cư có được phép chuyển sang đất ở trong tương lai không.
- Đánh giá quy hoạch hẻm và khu vực xung quanh, đảm bảo không nằm trong vùng quy hoạch giải tỏa hoặc có hạn chế xây dựng.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý, sổ đỏ, tránh trường hợp tranh chấp hoặc đất có lấn chiếm.
- Xem xét hiện trạng hạ tầng hẻm, độ rộng có thực sự đủ cho xe hơi ra vào thuận tiện, tránh rủi ro khó khăn giao thông sau này.
- Đánh giá yếu tố phong thủy nếu cần, đặc biệt đất gần bùng binh có thể ồn ào, không thích hợp cho người nhạy cảm.
