Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 102.5 m², giá bán 5,765 tỷ đồng, tương đương khoảng 56,24 triệu đồng/m². Đây là mức giá phổ biến trong khu vực Nam Hòa Xuân, đặc biệt cho các lô đất nền dự án có vị trí gần trục đường chính rộng 10.5m, hạ tầng hoàn chỉnh.
So với giá đất nền tại Ngũ Hành Sơn hiện nay, dao động từ 50-60 triệu/m² cho các lô đẹp, đất này có mức giá vừa tầm và không bị đẩy lên quá cao. Lô đất vuông vắn (5×20,5m), có pháp lý rõ ràng (đã có sổ), nằm trên trục đường lớn, vỉa hè rộng 5m, rất thuận tiện cho xây dựng và khai thác.
Không phát hiện dấu hiệu ngáo giá hay rẻ bất thường. Mức giá này phản ánh đúng giá trị thực dựa trên vị trí và diện tích hiện tại.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô đất nằm trên đường Trương Quang Được, thuộc phân khu Nam Hòa Xuân – khu vực đang phát triển mạnh và được quy hoạch đồng bộ.
- Đường rộng 10.5m, vỉa hè 5m, thuận tiện cả di chuyển và làm kinh doanh hoặc xây nhà ở cao cấp.
- Hướng Tây Bắc phù hợp với phong thủy nhiều gia đình tại Đà Nẵng, không bị nắng gắt buổi chiều.
- Kết nối nhanh ra trung tâm thành phố (10 phút) và ra biển (5 phút), rất thuận tiện cho cả ở lâu dài và nghỉ dưỡng.
- Diện tích vừa phải, phù hợp xây nhà phố hoặc biệt thự mini, dễ dàng thiết kế công năng đa dạng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất nền dự án có vị trí hạ tầng tốt, kết nối giao thông thuận tiện nên phù hợp nhất để:
- Đầu tư xây nhà ở hoặc biệt thự cho thuê dài hạn: Khu vực phát triển, nhu cầu thuê nhà cao, dòng tiền ổn định.
- Ở thực: Vị trí đắc địa, hạ tầng hoàn chỉnh, thuận tiện sinh hoạt và di chuyển.
- Đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn: Nếu thị trường tiếp tục tăng, đất nền Nam Hoà Xuân luôn được săn đón.
Không thích hợp làm kho xưởng do nằm trong khu dân cư phát triển, quy hoạch rõ ràng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (B2-46-18) | Đối thủ 1 (Lô gần Nguyễn Phước Lan) | Đối thủ 2 (Lô khác Nam Hoà Xuân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 102.5 m² (5×20,5m) | 100 m² (5x20m) | 120 m² (6x20m) |
| Vị trí | Trục đường 10.5m, gần trục chính | Hẻm 6m, cách đường chính 50m | Đường 8m, cách trung tâm 12 phút |
| Giá/m² | 56,24 triệu/m² | 54 triệu/m² | 50 triệu/m² |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hạ tầng | Đường nhựa 10.5m, vỉa hè 5m | Đường hẻm nhỏ, không vỉa hè | Đường 8m, vỉa hè 2m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết 1/500 để chắc chắn không bị lấn chiếm hay thay đổi chức năng.
- Xác minh giấy tờ sổ đỏ, tránh trường hợp thửa đất đang thế chấp hoặc có tranh chấp.
- Kiểm tra thực trạng đường trước lô đất có đúng quy hoạch 10.5m, tránh trường hợp đường chưa hoàn thiện hoặc bị thu hẹp.
- Khảo sát hiện trạng môi trường xung quanh xem có dự án công nghiệp hay tiện ích lớn gây ảnh hưởng không.
- Đánh giá hướng đất (Tây Bắc) có phù hợp với phong thủy của người mua hay không.
Kết luận: Với mức giá 5,765 tỷ cho lô đất 102.5 m² tại Nam Hoà Xuân, trên trục đường lớn 10.5m, pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi, đây là mức giá hợp lý và không bị đẩy cao quá mức. Người mua có thể cân nhắc xuống tiền ngay nếu mục đích sử dụng là đầu tư dài hạn hoặc ở thực. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ quy hoạch và pháp lý để tránh rủi ro phát sinh.
