Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 20m² tại ngõ 544 La Thành, quận Ba Đình, vị trí trung tâm Hà Nội là khu vực có nhu cầu thuê phòng trọ rất cao do gần các trường đại học, bệnh viện và khu văn phòng. Giá thuê 3,5 triệu đồng/tháng tương đương 175.000 đồng/m²/tháng, mức này là khá phổ biến trong khu vực trung tâm với phòng trọ mới, full nội thất cao cấp.
Phòng mới 100%, nội thất cao cấp, khép kín nên mức giá này là hợp lý và không có dấu hiệu bị đẩy giá quá cao. Nếu so với các phòng trọ cũ hoặc chất lượng thấp hơn trong khu vực, giá này có thể nhỉnh hơn 10-15% nhưng bù lại người thuê không phải sửa chữa, cải tạo thêm.
Nhận xét về giá: Giá thuê 3,5 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không bị đẩy giá ngáo giá so với mặt bằng chung khu vực Ba Đình.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm, gần giao điểm Láng Hạ – Giảng Võ – La Thành giúp di chuyển thuận tiện.
- Phòng mới xây, 100% full đồ, nội thất cao cấp đảm bảo tiện nghi, không tốn chi phí mua sắm thêm.
- Phòng khép kín, đảm bảo riêng tư và an toàn.
- Ngõ 544 La Thành có thể rộng rãi hơn so với nhiều ngõ khác ở Ba Đình, thuận tiện đi lại.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất với người đi làm hoặc sinh viên cần chỗ ở tiện nghi, gần trung tâm, đi lại thuận lợi. Đầu tư cho thuê dòng tiền ổn định vì vị trí đắc địa và phòng mới, dễ dàng giữ khách dài hạn. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ và là nhà tập thể/ngõ hẻm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 52 Giảng Võ) |
Đối thủ 2 (Ngõ 12 Láng Hạ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 20 m² | 18 m² | 22 m² |
| Giá thuê | 3,5 triệu/tháng | 3,2 triệu/tháng | 3,8 triệu/tháng |
| Nội thất | Full đồ cao cấp | Cơ bản, chưa có tủ lạnh | Full đồ, cũ hơn 2 năm |
| Vị trí | Ngõ rộng, trung tâm | Ngõ nhỏ, khu dân cư đông | Ngõ trung bình, gần trường học |
| Khép kín | Có | Không | Có |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê rõ ràng, tránh tranh chấp với chủ nhà hoặc chủ đầu tư.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, điều hòa hoạt động ổn định.
- Xác minh an ninh ngõ 544 La Thành, khả năng gửi xe và an toàn ban đêm.
- Kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng về thời gian thuê, điều kiện trả phòng và bảo trì.
- Kiểm tra xem có phát sinh phí dịch vụ hoặc quản lý nào không.
