Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 30 m², giá thuê 3,3 triệu đồng/tháng tại khu vực Phường 9, Quận Tân Bình. Mức giá này tương đương khoảng 110.000 đ/m²/tháng, là mức giá phổ biến và hợp lý cho phòng trọ có máy lạnh, WC riêng và ban công tại khu vực trung tâm gần các tiện ích như chợ, siêu thị và trường đại học.
Với đặc điểm là nhà trống (chưa có nội thất khác ngoài máy lạnh), chủ nhà không đầu tư nhiều nội thất cao cấp, nên mức giá trên không bị đẩy cao do tiện ích nội thất. Chi phí điện 4k/kWh và nước 100k/người cũng khá chuẩn, không có dấu hiệu “chặt chém” chi phí phụ trợ.
Giá cho thuê 3,3 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không cao so với mặt bằng chung phòng trọ có máy lạnh tại Tân Bình. Người thuê có thể yên tâm về giá nhưng vẫn cần kiểm tra kỹ hiện trạng phòng trước khi ký hợp đồng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng có máy lạnh, WC riêng và ban công – điểm cộng lớn so với phòng trọ thông thường chỉ có WC chung.
- Sân thượng phơi đồ riêng biệt, rất thuận tiện và đảm bảo vệ sinh.
- Vị trí gần chợ, siêu thị và các trường đại học, phù hợp với sinh viên hoặc người đi làm.
- Miễn phí wifi, rác và chỗ để xe giúp tiết kiệm chi phí phát sinh.
Nhược điểm: chưa có thông tin về an ninh, hẻm rộng hay hẹp, có thể cần kiểm tra thêm để đảm bảo an toàn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất cho ở thực tế, đặc biệt là nữ sinh viên hoặc nhân viên văn phòng cần không gian riêng tư, tiện nghi cơ bản với chi phí hợp lý.
Không phù hợp để cho thuê lại dòng tiền cao do diện tích và giá thuê đã sát với thị trường. Cũng không phải lựa chọn để đầu tư xây mới hay làm kho xưởng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ gần sân bay Tân Sơn Nhất) |
Đối thủ 2 (Phòng trọ Phường 13, Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 30 m² | 25 m² | 28 m² |
| Giá thuê | 3,3 triệu/tháng | 3 triệu/tháng | 3,5 triệu/tháng |
| Tiện nghi | Máy lạnh, WC riêng, ban công, sân thượng | Máy lạnh, WC chung | Máy lạnh, WC riêng, không có ban công |
| Phí phụ thu | Điện 4k, nước 100k/người, wifi + rác + chỗ xe miễn phí | Điện 4k, nước 150k/người, không có wifi miễn phí | Điện 3,8k, nước 100k/người, không có chỗ để xe |
| Vị trí | Gần chợ, siêu thị, trường đại học | Gần sân bay, ít tiện ích xung quanh | Gần trung tâm quận, tiện ích trung bình |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế chất lượng máy lạnh và hệ thống điện nước trong phòng.
- Đảm bảo phòng không bị thấm dột, ẩm mốc, đặc biệt khu vực ban công và WC riêng.
- Kiểm tra an ninh khu vực, an toàn khi ra vào (hẻm rộng, có camera hay bảo vệ không).
- Xác minh rõ ràng về hợp đồng thuê, điều khoản cọc và thanh lý để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra xem sân thượng có được sử dụng thoải mái hay có quy định nào hạn chế.
