Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền diện tích 280m² (10x28m), giá rao 12 tỷ đồng, tương ứng đơn giá khoảng 42,86 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao trong khu vực Tp Thuận An, Bình Dương, nhất là với nhà 1 trệt 1 lầu đã xây dựng lâu, không phải nhà mới xây.
Tham khảo chi phí xây dựng mới hiện nay tại Bình Dương dao động khoảng 6-7 triệu/m² xây thô và hoàn thiện trung bình, với 2 tầng thì tổng chi phí xây dựng dao động khoảng 3,5 tỷ đồng (280m² x 7 triệu x 2 tầng). Giá đất nền mặt tiền khu vực này hiện khoảng 25-30 triệu/m² tùy vị trí.
Vậy giá trị thực khi tách riêng:
- Giá đất ước tính: 280m² x 28 triệu = 7,84 tỷ
- Giá trị công trình nhà hiện hữu (nhà trọ 1 trệt 1 lầu cũ): khoảng 3,5 tỷ
- Tổng giá trị thị trường ước tính ~ 11,3 tỷ đồng
Giá bán 12 tỷ đồng có phần nhỉnh hơn 5-7% so với giá trị thị trường ước tính, không quá cao nhưng cần thương lượng giảm nhẹ.
Điểm cộng lớn là nhà mặt tiền kinh doanh, có sổ hồng đầy đủ, thổ cư 100%, hỗ trợ vay ngân hàng 70%. Thu nhập cho thuê phòng trọ và kiot ổn định khoảng 35 triệu/tháng cũng tăng sức hấp dẫn về dòng tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 10m, thuận lợi kinh doanh buôn bán hoặc làm nhà trọ cho thuê.
- Vị trí ngay khu chợ Thông Dụng, gần KDC iCon Central, ngã tư Chiêu Liêu và vòng xoay An Phú – giao thông cực kỳ thuận tiện.
- Nhà gồm 1 trệt 1 lầu có kiot kèm theo, cho thu nhập thuê phòng trọ cao, phù hợp với nhà đầu tư muốn dòng tiền ổn định.
- Đất thổ cư sổ hồng riêng minh bạch, không tranh chấp.
Điểm cần lưu ý là nhà được mô tả nhiều hơn 10 phòng ngủ và nhiều hơn 6 phòng vệ sinh – đây là dạng nhà trọ quy mô lớn, tuy nhiên 1 tầng có thể khó đủ số phòng như vậy, cần kiểm tra thực tế để tránh nhầm lẫn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí mặt tiền kinh doanh và dòng tiền cho thuê ổn định 35 triệu/tháng, căn nhà phù hợp nhất để:
- Đầu tư cho thuê dài hạn – nhà trọ và kiot tạo dòng tiền đều đặn, ít rủi ro.
- Ở kết hợp kinh doanh nhỏ – tận dụng mặt tiền bán hàng hoặc làm văn phòng.
- Đầu tư xây mới – nếu mua để phá dỡ xây mới căn nhà cao tầng, tận dụng tối đa đất 280m², tuy nhiên chi phí đầu tư lớn và thời gian hoàn vốn dài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (mặt tiền gần chợ An Phú) | Đối thủ 2 (nhà trọ mặt tiền ĐT743) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 280 m² (10×28) | 250 m² (10×25) | 300 m² (12×25) |
| Giá bán | 12 tỷ | 10,5 tỷ | 13,2 tỷ |
| Giá/m² | 42,86 triệu | 42 triệu | 44 triệu |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu, nhà trọ + kiot | 1 trệt 2 lầu, nhà mới | 1 trệt 1 lầu, nhà trọ |
| Thu nhập cho thuê | 35 triệu/tháng | 38 triệu/tháng | 32 triệu/tháng |
| Vị trí | Mặt tiền gần chợ Thông Dụng | Mặt tiền gần chợ An Phú | Mặt tiền ĐT743 gần KCN |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế số phòng ngủ và phòng vệ sinh, xác minh đúng công năng nhà trọ.
- Kiểm tra tình trạng kết cấu nhà, chất lượng xây dựng do nhà đã sử dụng lâu, tránh tốn chi phí sửa chữa lớn.
- Đánh giá kỹ pháp lý liên quan đến kiot và phòng trọ cho thuê, tránh tranh chấp hoặc quy hoạch bất lợi.
- Xác minh quy hoạch đường ĐT743 và khu vực xung quanh có kế hoạch mở rộng hay thay đổi gì ảnh hưởng giá trị.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe, lưu thông giao thông trên mặt tiền 10m.
