Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê diện tích đất 4m x 17m = 68 m², gồm trệt và 2 lầu, tổng 3 tầng với 4 phòng ngủ và 3 WC. Nhà được trang bị nội thất đầy đủ, gồm 3 máy lạnh, tủ quần áo, giường, sofa, bàn ăn, bếp từ. Giá thuê 12 triệu/tháng tương đương khoảng 176.000đ/m² diện tích đất mỗi tháng.
Với vị trí tại Quang Trung, Gò Vấp – khu vực có mật độ dân cư cao, giao thông tương đối thuận tiện, giá thuê nhà nguyên căn 3 tầng 4PN trong hẻm ba gác như vậy là mức giá phổ biến và không quá cao so với mặt bằng chung. Nếu tính giá xây dựng mới thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng diện tích sàn khoảng 68m² x 3 tầng = 204 m², chi phí xây dựng ước tính 1,2 – 1,4 tỷ đồng. Giá thuê 12 triệu/tháng tương đương tỷ suất sinh lời khoảng 1%/tháng (~12%/năm), hợp lý với nhà cho thuê đầy đủ nội thất, vị trí thuận tiện.
Nhận xét: Giá thuê 12 triệu/tháng không bị thổi giá, nằm trong khung hợp lý của khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có 4 phòng ngủ, phù hợp gia đình lớn hoặc nhóm thuê cùng lúc.
- Hẻm ba gác, cách mặt tiền Quang Trung chỉ 50m – thuận tiện đi lại nhưng vẫn giữ sự yên tĩnh.
- Hướng Đông Nam – hợp phong thủy, đón sáng tự nhiên tốt.
- Nhà có sân thượng rộng rãi, thoáng mát, điều này là điểm cộng lớn so với nhiều căn nhà trong hẻm.
- Đã có sổ rõ ràng, pháp lý minh bạch.
- Vị trí gần trường học, chợ, trung tâm thương mại, công viên phần mềm Quang Trung – tiện ích đầy đủ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu và nội thất hiện tại, căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định. Do vị trí trong hẻm nhỏ, không thuận lợi để làm kho xưởng hoặc kinh doanh mặt bằng lớn. Nếu đầu tư xây lại, chi phí xây mới khá cao, trong khi giá thuê không vượt trội nên không khuyến khích.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà 3PN, Quang Trung, P.14) | Đối thủ 2 (Nhà 4PN, hẻm 5m Quang Trung, P.14) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 68 | 60 | 70 |
| Số phòng ngủ | 4 | 3 | 4 |
| Hướng nhà | Đông Nam | Đông Bắc | Tây Nam |
| Hẻm | Ba gác (hẻm nhỏ) | 4m xe hơi vào được | 5m xe hơi vào được |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 12 | 10 | 15 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Nội thất | Đầy đủ (máy lạnh, sofa,…) | Cơ bản | Đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nội thất máy lạnh, bếp từ, sofa – có hoạt động tốt không?
- Do nhà trong hẻm nhỏ (ba gác), cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, tránh khó khăn khi chuyển đồ lớn.
- Kiểm tra kết cấu nhà, đặc biệt khu vực tầng trệt có phòng ngủ – xem có bị ẩm thấp hay thấm dột không.
- Xác nhận giấy tờ sổ đỏ, không bị tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Kiểm tra an ninh khu vực, tuy dân trí cao nhưng trong hẻm nhỏ có thể có rủi ro về trộm cắp.
Kết luận: Mức giá thuê 12 triệu/tháng cho nhà 4PN, 3 tầng, nội thất đầy đủ nằm trong hẻm ba gác ngay sát mặt tiền Quang Trung là mức hợp lý, không bị đội giá quá cao. Nếu người thuê có nhu cầu ở thực hoặc cho thuê lại, căn nhà này đáng để cân nhắc chốt nhanh. Tuy nhiên, có thể thương lượng giảm nhẹ nếu phát hiện tình trạng nội thất xuống cấp hoặc khó khăn về hẻm nhỏ, phí chuyển đồ.
