Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng: 231 m², giá thuê 18 triệu/tháng tương đương khoảng 77.922 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá thuê mặt bằng nhà xưởng/kho tại Quận 12, khu vực hẻm nhỏ, thường dao động từ 60.000 – 90.000 đồng/m² tùy vị trí và kết cấu.
Nhà đã có khung sẵn, mặt bằng thô, chưa hoàn thiện nên chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê có thể phát sinh thêm để phù hợp mục đích sử dụng.
Nếu so sánh với chi phí xây dựng mới nhà xưởng (~6-7 triệu/m² xây dựng hoàn thiện), việc thuê mặt bằng có sẵn khung thô giúp giảm gánh nặng đầu tư ban đầu.
Giá thuê 18 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không thấp quá nên không lo rủi ro “tin ảo”, cũng không cao quá để bị đánh giá ngáo giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hướng cửa chính Tây Nam phù hợp nhiều loại hình sản xuất và kho bãi, tránh nắng gắt buổi sáng.
– Vị trí trong hẻm 125/47 Vườn Lài, hẻm nhỏ nhưng vẫn có thể xe tải nhỏ ra vào thuận tiện, phù hợp cho doanh nghiệp vừa và nhỏ.
– Có khung nhà sẵn, mặt bằng thô, rất linh hoạt trong việc thiết kế bố trí theo nhu cầu sản xuất hoặc kho chứa hàng.
– Giấy tờ pháp lý đã có sổ rõ ràng, giảm thiểu rủi ro tranh chấp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất cho các công ty nhỏ muốn thuê làm kho chứa hàng hoặc xưởng gia công, sản xuất nhẹ cần không gian rộng, chi phí thuê hợp lý và có thể tùy chỉnh thiết kế bên trong.
Không phù hợp làm văn phòng hoặc showroom do hẻm nhỏ, mặt bằng thô và không có mặt tiền lớn.
Nhà xưởng cho thuê theo dạng thô giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu, thích hợp khách muốn vận hành nhanh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 100 Vườn Lài) |
Đối thủ 2 (Đường Tân Thới Hiệp 15) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 231 | 250 | 220 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 18 | 20 | 17 |
| Đường hẻm / mặt tiền | Hẻm nhỏ 4m | Hẻm xe tải 6m | Mặt tiền đường nhỏ |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Kết cấu | Khung nhà thô | Nhà hoàn thiện | Nhà cũ, cần sửa chữa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra đường hẻm có đủ rộng để xe tải lớn ra vào hay không, tránh khó khăn vận chuyển hàng hóa.
- Xác minh rõ ràng giấy tờ pháp lý, đặc biệt phần diện tích sử dụng và quyền thuê đất.
- Đánh giá hiện trạng khung nhà thô, kết cấu chịu lực, độ an toàn trước khi ký hợp đồng thuê dài hạn.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực có kế hoạch mở rộng đường hay thay đổi chức năng sử dụng đất không.
- Kiểm tra hệ thống điện nước hiện tại có đủ công suất cho hoạt động sản xuất hay cần nâng cấp.
