Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng 52 m² (3,5 x 15m) trên mặt tiền đường Thành Thái, quận 10, khu vực trung tâm sầm uất, thuận tiện kinh doanh đa ngành nghề. Giá cho thuê 20 triệu/tháng tương đương ~385.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến cho mặt bằng mặt tiền tại quận 10 với diện tích nhỏ – vừa và vị trí gần các tuyến đường chính, đặc biệt khu vực gần chung cư KingDom và nhà hàng lớn như Làng Nướng Nam Bộ.
So với giá thuê mặt bằng mặt tiền khác trong khu vực có giá dao động từ 350.000 – 450.000 VNĐ/m²/tháng tùy vị trí và hiện trạng, mức giá này ở tầm hợp lý, không bị đẩy lên quá cao.
Mặt bằng đã có WC riêng và gác lửng, hỗ trợ sơn sửa mới, thuộc loại hoàn thiện cơ bản, phù hợp cho nhiều mô hình kinh doanh. Vỉa hè rộng cũng giúp thuận tiện cho khách hàng và trưng bày mặt hàng.
Nhận xét về giá: Giá thuê 20 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không có dấu hiệu bị “ngáo giá”, phù hợp với mặt bằng mặt tiền diện tích vừa phải tại Quận 10.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí góc: Mặt bằng nằm tại góc đường Thành Thái – Tô Hiến Thành, giúp tăng khả năng nhận diện và thu hút khách.
- Mặt tiền rộng 3,5m: Thuận lợi cho việc trưng bày sản phẩm và tiếp cận khách hàng.
- WC riêng & gác lửng: Tạo sự tiện lợi, có thể làm kho hoặc văn phòng nhỏ bên trên.
- Vỉa hè rộng: Thuận tiện cho khách hàng đậu xe, lấy hàng hoặc trưng bày ngoài trời.
- Lối đi riêng: Không chung chủ, giảm thiểu rủi ro tranh chấp và tăng sự an toàn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Mặt bằng phù hợp nhất để cho thuê kinh doanh các ngành nghề dịch vụ như cà phê, ăn uống, showroom nhỏ, cửa hàng bán lẻ hoặc văn phòng đại diện – đặc biệt các mô hình cần vị trí mặt tiền có lưu lượng người qua lại cao. Với diện tích vừa phải cùng gác lửng, có thể tận dụng làm kho hoặc văn phòng nhỏ.
Không phù hợp cho làm kho xưởng do diện tích và vị trí mặt tiền sầm uất không phù hợp chức năng này.
Đầu tư xây dựng lại không cần thiết do mặt bằng đã hoàn thiện cơ bản, chi phí cải tạo thấp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (206 Thành Thái) | Đối thủ 1 (170 Thành Thái) | Đối thủ 2 (220 Tô Hiến Thành) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 52 | 50 | 55 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 20 | 21 | 19 |
| Vị trí | Góc Thành Thái – Tô Hiến Thành | Mặt tiền Thành Thái, gần chợ | Gần chung cư lớn, mặt tiền Tô Hiến Thành |
| Tiện ích | WC riêng, gác lửng, vỉa hè rộng | WC chung, không có gác lửng | WC riêng, không có gác lửng |
| Lối đi riêng | Có | Không | Không |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý: Đã có sổ, nhưng cần kiểm tra kỹ tính pháp lý liên quan đến lối đi riêng và quy hoạch.
- Kiểm tra hiện trạng mặt bằng: Xem xét kỹ chất lượng WC, gác lửng và hệ thống điện nước để tránh chi phí sửa chữa phát sinh.
- Đánh giá vỉa hè và lối đi riêng: Xác minh rõ ràng để tránh tranh chấp về quyền sử dụng.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh: Đảm bảo không có kế hoạch giải tỏa hoặc thay đổi quy hoạch làm ảnh hưởng đến kinh doanh.
- Kiểm tra phong thủy: Mặt bằng góc đường có thể có lợi thế về phong thủy, nhưng cần đảm bảo không bị đối diện các yếu tố bất lợi như cột điện, trạm biến áp.
