Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 95m², mặt tiền 5m, chiều dài 19m, thuộc khu đô thị Nam Việt Á, Phường Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Giá chào bán 8,2 tỷ đồng tương ứng đơn giá khoảng 86,32 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất nền tại khu vực Ngũ Hành Sơn nói chung.
Tham khảo thị trường khu vực, đất nền dự án thổ cư, mặt tiền đường lớn ở quận này thường dao động từ 50-70 triệu/m² tùy vị trí cụ thể. Giá 86 triệu/m² đang bị đẩy lên cao khoảng 20-30% so với giá trung bình khu vực.
Ưu điểm là đất thổ cư, có sổ đỏ rõ ràng, tọa lạc trong khu vực dân trí cao, bao quanh bởi biệt thự và căn hộ cao cấp, gần sông và cầu Đồng Nò kết nối đảo Kim Cương, giúp tăng giá trị tiềm năng trong tương lai.
Tuy nhiên, mặt tiền chỉ 5m khá hẹp, chiều dài 19m tạo dáng đất khá dài, có thể giới hạn khả năng xây dựng hoặc khai thác thương mại. Hướng đất Đông cũng là hướng không xấu nhưng không phải hướng đón nắng chính Tây hay Đông Nam được ưa chuộng hơn.
Nhận xét về giá: Giá đang ở mức cao, người mua cần cân nhắc kỹ vì giá này đã bao gồm phần “giá vị trí” cộng hưởng từ dự án lân cận và tiện ích. Khả năng thương lượng vẫn còn cao do mặt tiền hẹp và chiều ngang chỉ 5m, không phù hợp cho các loại hình kinh doanh cần mặt tiền rộng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần sông, không khí trong lành, gần cầu Đồng Nò, dễ dàng kết nối đảo Kim Cương – điểm cộng lớn về cảnh quan và tiềm năng phát triển du lịch.
- Đất thổ cư, full sổ đỏ, pháp lý rõ ràng, không tranh chấp.
- Khu vực đã hình thành nhiều villa, căn hộ cao cấp, giá trị gia tăng bền vững.
- Đất mặt tiền đường nội bộ khu đô thị, thuận tiện giao thông, an ninh tốt.
Điểm hạn chế lớn nhất là mặt tiền hẹp chỉ 5m, hạn chế quy mô xây dựng hoặc kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn lô đất này phù hợp nhất để đầu tư xây dựng nhà phố để ở hoặc cho thuê cao cấp. Với vị trí đẹp gần sông và khu vực dân trí cao, có thể xây nhà 3-4 tầng để khai thác cho thuê hoặc ở thực, tận dụng không gian yên tĩnh và cảnh quan.
Không phù hợp để xây công trình thương mại lớn do mặt tiền hạn chế. Đầu tư đất trống chờ tăng giá do quy hoạch khu vực cũng là phương án khả thi nếu không cần khai thác ngay.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Võ Nguyên Giáp, Ngũ Hành Sơn) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Hiến, Ngũ Hành Sơn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 95 m² | 100 m² | 90 m² |
| Giá/m² | 86,32 triệu | 70 triệu | 65 triệu |
| Hướng | Đông | Đông Nam | Tây Nam |
| Loại đất | Thổ cư, dự án | Thổ cư, dự án | Thổ cư, dự án |
| Mặt tiền | 5 m | 7 m | 6 m |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ bản đồ quy hoạch cụ thể khu vực, đặc biệt là quy hoạch hạ tầng giao thông và xây dựng để đảm bảo không có kế hoạch thay đổi ảnh hưởng đến đất.
- Xác nhận ranh giới đất thực tế với sổ đỏ và thực địa để tránh tranh chấp.
- Đánh giá chất lượng hạ tầng trong khu đô thị (đường nội bộ, hệ thống thoát nước) có đảm bảo không bị ngập úng hay hư hỏng.
- Do mặt tiền chỉ 5m, cần kiểm tra quy định xây dựng để tránh vượt giới hạn xây dựng, ảnh hưởng đến giá trị khai thác.
- Kiểm tra quyền sử dụng đất, đảm bảo không có lệnh phong tỏa, thế chấp hoặc tranh chấp pháp lý.
