Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ chung cư diện tích 38m², 1 phòng ngủ, 1 vệ sinh, nằm trên đường Nguyễn Kiệm, Phường 9, Quận Phú Nhuận – khu vực trung tâm TP.HCM, gần sân bay Tân Sơn Nhất và Công viên Gia Định, vị trí thuận tiện về giao thông. Giá thuê 6,2 triệu/tháng tương đương ~163.000đ/m²/tháng.
So sánh với mức thuê trung bình khu vực Phú Nhuận, các căn studio hoặc 1PN diện tích tầm 30-40m² thường có giá dao động từ 5,5 – 7 triệu/tháng phụ thuộc vào tiện ích và nội thất. Với nội thất cao cấp, mới 100% như mô tả và tiện ích đầy đủ (thang máy, bảo vệ 24/7, hầm xe), mức giá này nằm trong tầm khá hợp lý.
Giá thuê 6,2 triệu/tháng là mức giá phù hợp, không bị đẩy giá quá cao so với thị trường, phù hợp với khách thuê cần ở ngay, tiện nghi đầy đủ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát công viên Gia Định, không khí thoáng mát, hiếm căn hộ nào có ban công hướng công viên trong khu vực này.
- Gần sân bay Tân Sơn Nhất, thuận tiện cho người làm việc hoặc thường xuyên đi lại bằng đường hàng không.
- Nội thất mới 100%, đầy đủ máy lạnh, máy giặt, bếp, tivi – giảm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
- Không chung chủ, giờ giấc tự do, thang máy, hầm xe rộng rãi – yếu tố rất quan trọng với khách thuê hiện đại.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp nhất với khách thuê ở thực, đặc biệt là người độc thân hoặc cặp đôi trẻ cần môi trường sống tiện nghi, gần trung tâm, thuận tiện đi lại sân bay và các quận trung tâm.
Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê ngắn hạn (Airbnb) do vị trí gần công viên và sân bay, tuy nhiên cần xem xét tính hợp pháp và quy định tòa nhà về cho thuê ngắn hạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hoàng Văn Thụ, P9, Q.Phú Nhuận) | Đối thủ 2 (Đường Phổ Quang, P9, Q.Phú Nhuận) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 38 m² | 35 m² | 40 m² |
| Phòng ngủ | 1 | 1 | 1 |
| Nội thất | Mới, cao cấp | Cơ bản, cũ | Trang bị cơ bản |
| Giá thuê/tháng | 6,2 triệu | 5,7 triệu | 6,5 triệu |
| Vị trí | Gần sân bay, công viên | Gần sân bay, hẻm nhỏ | Gần công viên, đường lớn |
| Tiện ích tòa nhà | Thang máy, bảo vệ 24/7, hầm xe | Không có hầm xe | Thang máy, bảo vệ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc, đảm bảo rõ ràng điều khoản thanh toán, cọc và thời gian thuê.
- Thẩm tra chất lượng nội thất thật sự mới 100%, tránh quảng cáo phóng đại.
- Kiểm tra tình trạng an ninh thực tế, bảo vệ và hệ thống camera hoạt động ổn định.
- Xem trực tiếp ban công, kiểm tra hướng ban công có bị chắn tầm nhìn hoặc ảnh hưởng bởi các công trình xung quanh.
- Xác minh rõ ràng về quyền sử dụng bãi đỗ xe trong hầm, tránh phát sinh chi phí ngoài mong muốn.
- Kiểm tra hẻm hoặc lối đi vào tòa nhà có thuận tiện cho xe máy, xe cứu hỏa, tránh gây khó khăn khi sinh hoạt.
