Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Hà Huy Tập, Quận Thanh Khê, diện tích 70m², 3 tầng kiên cố với kết cấu chắc chắn. Giá bán được đưa ra là 12,3 triệu/m², tương đương tổng giá khoảng 861 triệu đồng.
So sánh giá thị trường khu vực trung tâm Thanh Khê, mặt tiền đường lớn gần biển, giá đất thường dao động từ 15-25 triệu/m² tùy vị trí và trạng thái nhà. Nhà 3 tầng xây kiên cố, nếu tính chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² thì giá trị phần kết cấu xây dựng đã chiếm khoảng 1,260 – 1,470 triệu đồng (70m² x 3 tầng x 6-7 triệu), chưa kể giá đất.
Giá 12,3 triệu/m² cho nhà mặt tiền tại đây là mức giá rất thấp so với mặt bằng chung. Điều này có thể do nhà cũ cần sửa chữa, hoặc có một số hạn chế về pháp lý, phong thủy hoặc quy hoạch. Người mua cần kiểm tra kỹ về pháp lý, hiện trạng nhà và kế hoạch quy hoạch xung quanh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 5m, đường trước nhà 10m rộng rãi, thuận tiện kinh doanh hoặc để xe.
- Vị trí gần biển, gần đường Điện Biên Phủ và Nguyễn Tất Thành, thuận tiện giao thông và phát triển dịch vụ nhà hàng, khách sạn, homestay.
- Nhà 3 tầng kiên cố, thiết kế hợp lý với 3 phòng ngủ, phù hợp gia đình hoặc làm văn phòng nhỏ.
- Hướng Tây có thể gây nóng bức vào buổi chiều, cần lưu ý khi thiết kế chống nóng hoặc sửa chữa.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở kết hợp kinh doanh nhỏ, đặc biệt các loại hình dịch vụ gần biển như cho thuê phòng, quán cà phê, hoặc văn phòng đại diện. Đầu tư giữ tiền trung hạn cũng khả thi do vị trí trung tâm. Tuy nhiên, để khai thác tối đa, nên cân nhắc cải tạo lại nhà cho phù hợp với mục đích kinh doanh hoặc cho thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Hà Huy Tập, Thanh Khê Đông | Đường Điện Biên Phủ, Thanh Khê | Đường Nguyễn Tất Thành, gần biển |
| Diện tích | 70 m² | 80 m² | 65 m² |
| Số tầng | 3 tầng | 2 tầng | 3 tầng |
| Giá/m² | 12,3 triệu | 18 triệu | 20 triệu |
| Hướng | Tây | Đông Nam | Đông Bắc |
| Đường trước nhà | 10m | 15m | 8m |
| Pháp lý | Sổ hồng/đỏ | Đầy đủ | Đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý sổ hồng, đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch treo.
- Kiểm tra hiện trạng nhà cũ, đánh giá khả năng thấm dột, kết cấu chịu lực, hệ thống điện nước.
- Kiểm tra hướng Tây có thể gây nóng nóng, cần khảo sát ánh sáng và nhiệt độ trong nhà.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đặc biệt kế hoạch phát triển biển và mở rộng đường xung quanh.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và đỗ xe trên đường 10m trước nhà.
