Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ có diện tích 35 m², giá thuê 2,8 triệu đồng/tháng (tương đương ~80.000 đ/m²/tháng). Với vị trí tại 218 Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, khu vực này gần các trường đại học lớn, siêu thị và trung tâm mua sắm Time City, là nơi có nhu cầu thuê phòng trọ cao, đặc biệt dành cho sinh viên và người đi làm.
Giá thuê này ở mức trung bình – hơi cao nếu so với các phòng trọ tương tự trong khu vực Lĩnh Nam do thông thường phòng trọ diện tích ~25-30 m² có giá từ 2 – 2,5 triệu/tháng. Tuy nhiên, nếu phòng được trang bị đầy đủ tiện nghi (điều hòa, nóng lạnh, máy giặt) và không chung chủ, giá này có thể chấp nhận được.
Nhận xét giá: Giá thuê 2,8 triệu đồng cho 35 m² là hợp lý nhưng có thể cao hơn 10-15% so với mặt bằng chung phòng trọ cơ bản trong khu vực. Người thuê nên kiểm tra kỹ tiện nghi thực tế và mức độ an ninh, vệ sinh để đảm bảo giá trị đồng tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng trọ không chung chủ, tạo sự tự do về giờ giấc và riêng tư cao hơn các phòng trọ truyền thống.
- Vị trí thuận lợi, gần các trường đại học lớn như ĐH Kỹ thuật Công nghiệp, ĐH Phương Đông, cũng như gần chợ đêm sinh viên và siêu thị Thành Đô, rất thuận tiện cho sinh viên và người đi làm.
- Diện tích khá rộng rãi (35 m²) so với nhiều phòng trọ khác thường chỉ từ 20-25 m².
- Trang bị đủ tiện nghi cơ bản (điều hòa, nóng lạnh, máy giặt) đáp ứng nhu cầu ở lâu dài hoặc thuê ngắn hạn linh hoạt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt dành cho sinh viên hoặc người đi làm cần môi trường yên tĩnh, không chung chủ và tiện nghi đầy đủ. Ngoài ra, với mức giá và tiện ích hiện tại, cho thuê lại cũng có thể đem lại dòng tiền ổn định nếu người thuê chăm sóc tốt tài sản.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do đây là phòng trọ trong khu dân cư, không có quỹ đất riêng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (218 Lĩnh Nam) | Đối thủ 1 (Phòng trọ Khương Đình) | Đối thủ 2 (Phòng trọ Giáp Bát) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 35 m² | 25 m² | 30 m² |
| Giá thuê | 2,8 triệu/tháng | 2,2 triệu/tháng | 2,5 triệu/tháng |
| Tiện nghi | Điều hòa, nóng lạnh, máy giặt, không chung chủ | Điều hòa, chung chủ | Điều hòa, nóng lạnh, không chung chủ |
| Vị trí | Gần ĐH, chợ, siêu thị | Gần trường học, khu dân cư đông | Gần ga tàu, chợ |
| Giờ giấc | Tự do, không chung chủ | Bị hạn chế, chung chủ | Tự do |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế tiện nghi: điều hòa, nóng lạnh, máy giặt có hoạt động ổn định không.
- Đánh giá an ninh khu trọ, đặc biệt khi không có chủ quản lý trực tiếp.
- Xác minh rõ ràng hợp đồng thuê và quy định về giờ giấc, nội quy khu trọ.
- Kiểm tra đường vào phòng trọ, đảm bảo an toàn và thuận tiện, không bị ngõ cụt hoặc hẻm quá nhỏ khó quay đầu xe.
- Xem xét yếu tố phong thủy căn phòng nếu quan tâm (hướng cửa, ánh sáng, thoáng khí).
