Thẩm định giá trị thực:
Phòng CCMN diện tích 25m², full nội thất, tại Đình Thôn, Phường Yên Hòa, Quận Cầu Giấy, có giá thuê 3,75 triệu/tháng. Với vị trí thuộc khu vực trung tâm Cầu Giấy – một trong những khu vực sầm uất, phát triển mạnh về văn phòng và tiện ích dịch vụ, mức giá này tương đối hợp lý. Trung bình các căn hộ mini full nội thất cùng khu vực có giá thuê dao động từ 3,5 – 4,5 triệu/tháng cho diện tích tương tự.
Đơn giá thuê khoảng 150.000đ/m² (3,75 triệu / 25m²) là mức giá phù hợp, không bị thổi giá quá cao so với mặt bằng chung.
Loại hình căn hộ dịch vụ mini, có sổ hồng riêng, đảm bảo tính pháp lý rõ ràng, điều này tăng sự an tâm cho người thuê. Nhà trang bị thang máy, khóa vân tay, camera an ninh, bãi xe rộng là điểm cộng về tiện nghi và an ninh.
Tuy nhiên, cần xác minh chính xác vị trí địa chỉ vì mô tả có sự nhầm lẫn giữa Đình Thôn (Nam Từ Liêm) và Phường Yên Hòa (Cầu Giấy). Nếu căn này thực sự ở Yên Hòa, mức giá 3,75 triệu/tháng là tương đối ổn, còn nếu ở Đình Thôn – Nam Từ Liêm thì hơi cao so với khu vực đó, nên cần kiểm tra kỹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng full nội thất, chỉ việc xách vali đến ở, thuận tiện với người đi làm văn phòng gần Keangnam, Mỹ Đình, Mễ Trì.
- Nhà có thang máy, khóa vân tay, camera an ninh, đảm bảo an toàn và tiện lợi, ít căn hộ mini nào có đầy đủ hệ thống bảo vệ này.
- Vị trí gần trục giao thông lớn, cách đường ô tô chỉ 50m, bãi gửi xe 100m, thuận tiện di chuyển bằng xe máy và ô tô.
- Diện tích 25m² vừa đủ cho 1 người ở hoặc đôi vợ chồng trẻ, phòng khép kín sạch sẽ, thoáng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp nhất cho:
- Người đi làm văn phòng thuê ở thực: tiện nghi đầy đủ, an ninh tốt, vị trí thuận lợi cho di chuyển đến các khu vực trung tâm và các khu văn phòng lớn.
- Đầu tư cho thuê dòng tiền: Do nhu cầu thuê căn hộ mini tại khu vực này rất cao, đặc biệt với các bạn trẻ và nhân viên văn phòng, căn hộ có thể giữ tỷ lệ lấp đầy tốt.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại do diện tích nhỏ và vị trí căn hộ trong tòa nhà có sẵn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mini CC khu Yên Hòa) | Đối thủ 2 (CC dịch vụ Mỹ Đình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² | 22 m² | 28 m² |
| Giá thuê | 3,75 triệu/tháng | 3,6 triệu/tháng | 4 triệu/tháng |
| Nội thất | Full nội thất, mới | Full nội thất, trung bình | Full nội thất, mới |
| Tiện ích | Thang máy, khóa vân tay, camera an ninh | Thang bộ, an ninh cơ bản | Thang máy, an ninh tốt |
| Vị trí | Gần Keangnam, Mễ Trì, giao thông thuận tiện | Gần trung tâm Cầu Giấy | Mỹ Đình, gần sân vận động |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Xác minh chính xác địa chỉ và khu vực vì mô tả có sự nhầm lẫn giữa Nam Từ Liêm và Cầu Giấy.
- Kiểm tra tình trạng thực tế nội thất, hệ thống thang máy và an ninh vận hành tốt.
- Kiểm tra hợp đồng thuê dài hạn và các chi phí dịch vụ phát sinh.
- Đảm bảo pháp lý sổ hồng riêng rõ ràng, không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
- Kiểm tra mức độ cách âm, ánh sáng, thoáng mát của phòng để tránh các vấn đề về môi trường sống.
